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房地产投资分析 课程二 （1）协议出让：指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格的出让方式。 （2）招标：指在指定期限内，由符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞标某宗土地使用权，招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式。 （3）拍卖：这是竞争最激烈的方式。在上述三种方式中，所成交的价格拍卖最高，招标次之，协议最低。 （4）补地价：经土地管理部门和房地产管理部门批准，土地使用者可以转让、出租、抵押通 过行政划拨所取得的土地使用权，然后补交土地出让金或者用转让、出租、抵押所获取收益抵交土地使用权出让金。现在很多的国有土地使用者都采用这种方式让土地入市。 根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）精神，为严格实行土地供应的集中统一管理，我国将进一步加大对房地产开发用地的监管力度。今后，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。 四、不同区域房地产开发的特点 （一）旧城区房地产开发的特点 旧城一般指城中心开发历史较早的区域，因为开发时间早，在早期甚至目前都是商业、文化活动的集聚地，人口密集，建筑密度大，同样因为开发时间比较早，以至产生了程度不同的城市病，市政基础设施落后，交通拥挤，环境恶化，当旧城出现上述问题以后，不少人迁出了这些区域，出现郊区化现象。 但是由于旧城区位、交通条件好，传统文化浓郁，旧城开发仍具有很大的价值。自上世纪90年代以来人们对旧城开发有了新的认识，西方大都市中心区甚至出现了反郊区化现象。旧城开发最大的难题就是拆迁量大、拆迁成本高，规划限制条件比较多。我国是一个人多地少的国家，应该提倡建设紧凑型城市，随着土地利用管制的加强，旧城开发的前景甚至会超过新区开发。 （二）新区房地产开发的特点 新区因为远离闹市区，空气清新，环境幽静，征地费用低，比较适合开发高档次的居住物业，开发潜力也比较大，但新区开发也必须注意几个问题。 1、必须位于快速路沿线。尽管私家车越来越普遍，但如果住所不在快速干道沿线，通勤时间长，会影响城市人出城。 2、必须符合生态环境要求。也就是不要破坏周边的环境。 五、土地一级开发及其模式 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 土地一级开发现在一般叫土地整理，在实施过程中一般执行的是五统一即统一规划、统一征地、统一整理、统一储备、统一出让，实际上就是政府大范围的征地（生地或毛地），然后，统一整理，最后按规划成规模的出让。对政府来讲，出让熟地肯定比出让生地和毛地划算，但如果强制性随意征用集体土地，一定程度上会侵害农民的利益，因此，国家并不主张大规模的土地整理。土地一级开发的模式有两种。 （一）土地一级开发模式 1、以政府为主的模式：政府大包大揽从征地到出让的全部事项，这种模式政府容易控制土地价格，获利最大，但政府直接参与公司运作，有悖政府职能。 2、以民间为主，政府辅助支持的模式：政府以土地出让金入股，由专门公司运作。 （二）土地一级开发的对策# 1、政府充分授权，有效解决土地开发工作中、拆迁安置过程中可能出现的问题。前提是遵守国家的法律和法规，不得损害拆迁户的利益。 2、充分利用多种合作方式筹措土地开发资金，加大土地开发力度。 3、土地发展公司不能受让其所开发的熟地进行房地产开发，加强土地用途和出让程序管制。 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 一、城市规划的作用和任务 土地资源是一种稀缺资源，城市土地尤其突出，必须珍惜对土地资源的利用。为了充分、合理地利用土地资源，必须贯彻高效性和社会性原则，也就是土地资源的利用必须符合社会公众的利益，因此，加强对土地资源利用的规划管理是非常必要的。 二、城市规划及其与它规划的关系 （一）城市规划的层次。城市规划分为总体规划和详细规划，大中城市在总体规划的基础上，可以编制分区规划。 （二）城市规划的内容 1、城市总体规划的内容：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局，功能分区和各项建设的总部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划和近期建