[经济学]第五章 房地产评估.pptVIP

二、拟定评估作业方案 （一）初选拟采用的评估方法 （二）确定评估投入的人员 （三）确定评估作业步骤及进度安排 （四）确定评估作业所需经费预算 三、实地勘察评估对象 （一）勘察房地产的位置及周围环境 （二）勘察房地产使用状况 四、搜集评估所需资料 （一）对房地产价格具有普遍影响因素的资料（一般因素） （二）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 （区域因素） （三）反映评估对象状况的资料（个别因素） （四）类似房地产的交易、成本和收益实例资料 [例5-1] 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经 调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正 后的正常交易价格为： 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏 低2%，则修正后的正常交易价格为： [例5-2] 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物 剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修 正系数为： [例5-3] 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积 率为2，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正 系数为： [例5-4] 某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7% （以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月 价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2005年10月的价格为： [例5-5] 某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同 2004年底相比，分别为上涨了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800 元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的 价格为： [例5-6]宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米， 该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别 103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修 正，修正到2005年10月的价格为： [例5-7] 某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方 米， 该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月 相比的变动率分别为1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。对 其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为： [例5-8] 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个 比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元 /平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评 估对象房地产的评估值为： [例5-9] 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四 个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200 元/平方米、4300元/平方米，如果赋予四个比准价值的权 重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算 评估对象房地产的评估值为： 二、基准地价修正法 （一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，是指利用当地政府制定的评估对象 宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易 日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评 估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。 基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。 基准地价——对城镇各级土地或均质地域及其商业、 住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平 均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价 格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。 （二）基准地价的组成 土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取 的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。 基础设施配套费。是指政府用于城市基础设施配套建 设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设 施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设 费）、小区建设配套费等。 土地开发及其他费用。包括平整土地费用、征地拆迁 费用等。 （三）基准地价修正法的评估思路 三、市场租金倍数法 [例5-11] 某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑 物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建 筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为： 3.估算方法： （1） 安全利率加上风险报酬率 （2）投资收益率排序插入法 （3）市场租价法 [例5-12] 选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例， 各交易实例有关数据资料如下表： （二）土地价值的估测 单独的土地出租 2 房地产出租或经营 （三）建筑物价值的估测 [例5-13] 评估对