[经管营销]2011重庆中原地产秋季咨询发布会——市场走势及预判.pptVIP

民间信贷规模受控和利率提升进一步提高开发商融资成本 资金来源增速放缓，贷款类增速急剧萎缩 第一部分 2011年全国房地产走势分析 四、博弈地方政策放松年内难以收效 土地出让金已经形成地方财政的重要支撑 土地成交分化，三四线城市受冲击较小 政策放松年内暂难体现 第一部分 2011年全国房地产走势分析 五、主动降价是累积库存的必然结果 引发开发商主动降价的原因 各地库存情况分化，降价动力不一 重庆：存量增大，市场转为买方市场 指标　 2006 2007 2008 2009 2010 2011.1-9 商品房预售面积 （万㎡） 1703 2192 1976 1823 2076 1488 商品房成交面积 （万㎡） 1334 2229 1267 2437 2199 1007 市场存量（万㎡） 369 332 1041 427 304 785 重庆：存量增大，市场转为买方市场 第三部分 市场走势预判 全国市场走势预判 重庆市场走势预判 后市建议：“调价”“销售渠道多元化”双管齐下 1、政策调控常态化，短期不会有所改观，购房者观望情绪浓厚，市场库存的增大使得市场已逐渐转变为买方市场，开发商应适当调整开发策略，如价格调整、产品结构调整等。 2、在房地产宏观调控持续及高库存背景下，地产市场逐渐从卖方市场转为买方市场，手中有购房 资格的准购房者们无疑是开发商趋之若鹜争取的对象，销售渠道的多元化会成为有力的销售支持。 3、目前影响重庆市场去化速度的主要因素为信贷政策，开发企业可提供更多灵活性的付款方式来缓解购房者的购房压力。 Thanks for your attention Wish you a good day! 2011年11月 2011市场走势分析及后市发展预测 2011年11月 第一部分 2011年全国及重庆市场表现 2011年前8月全国房地产市场表现 房地产投资增速仍处于33.2%的高位，保障房拉动的作用估计自2季度开始显现。 1—8月销售面积、销售额累计同比增速达13.6%和25.9% 价格同比涨幅10.9%，预计四季度起价格下调压力将真正显现。 三四线房地产销售、开发投资占比大幅增长 截止2011年8月，三四线城市在全国的开发投资额的占比持续增长，是投资增速维持高位的重要贡献因素。 销售方面，二线城市前8月表现更为出色。 大力推进的保障房建设填补商品房投资空缺 各地公布2011年前9月开工数据显示，全国平均开工率已达98%，北京等15省（自治区、直辖市）开工率已超过100%。 全国1000万套的开工目标完成在即，中央政策对于保障房政策的重心由强调规模向加强建设和管理方面转移。 2011年主要城市市场表现 2011年重庆房地产市场 表现 2011年前三季度，重庆主城区商品房批售量1488万㎡，销售面积1007万㎡，其中，批售量同比持平，销售量则下滑36%。供需压力明显，市场库存增大。 主城区三季度均价6801元/ ㎡，环比二季度下滑6%。 2010-2011.9主城区商品房供需对比及价格走势0 2011年重庆房地产市场 表现 2011年第三季度主城区商品房成交量305万㎡，环比下降17%，市场观望气氛持续恶化。 2011年前三季度成交商品房平均单套面积维持在88—90 ㎡区间，自2008年以来处于最低位，表明信贷政策，特别是个贷、首付比例提高对于改善型需求影响最为明显 第二部分 市场影响因素分析 第一部分 2011年全国房地产走势分析 一、行业景气处于下降周期阶段 行业景气尚处于下降阶段初期 行业快速发展的动力减弱： 宽松的信贷环境不再 需求占比较大的投资投机资金被挤出 房价上涨预期放缓 土地成本刚性上升，低风险盈利机会不再 长远来看上升动力存在，但保障房将部分分流： 城市化和人口迁徙 收入和财富增长 保障房建成将满足部分新增需求 对比2008-2009年行业调整，目前房地产行业尚处于下降阶段初期 第一部分 2011年全国房地产走势分析 二、调控效果显现，执行重于加码 限购政策中短期放松可能很小 限购政策下一线城市销售低迷 银行杠杆率下降直接影响房贷购买杠杆 杠杆不足、可负担比率上升使得支付能力下降、购房意愿减弱 收入负担比创出新高显著遏制需求 第一部分 2011年全国房地产走势分析 三、资金全面收紧，小企业生存压力凸显 货币数量调控进一步收紧空间有限 银行贷款将对商品房开发形成结构性歧视