[经管营销]土地增值税稽查课程.pptVIP

房地产业税务稽查业务培训 国家税务总局稽查局 2007年8月 桂 林 序言 各位领导、各位稽查同仁，早上好! 今天总局领导给了我与大家就土地增值税问题进行交流讨论的平台，我倍感荣幸。今天主讲的是土地增值税清算，之所以讲交流与讨论，不是因为本人过谦，而是作为地方税种地土地增值税在不少地方授权省一级税务机关制定清算管理办法，因此与各省具体的清算管理办法结合起来，才是完善的土地增值税清算与检查办法。 我受总局委托撰写《房地产检查培训议案》，因此肯请大家对我们讲课中错误地地方给予批评指正，同时对于这类问题如有更好处理方法与认识，也请你们不啬赐教，这也算是对总局培训的回报。将意见及好的做法案例发至我们的邮箱。 第一节 土地增值税稽查概要 土地增值税清算，这是个全国性难题 ，在全国有很多地方，这种清算有名无实。这主要原因有这么两个：其一是这一税种的不少规定不具操作性；其二是这一税种抑制房地产投资，地方政府有意将难操作转为不操作。在总局下发财税[2006]21号及国税发［2006］187，解决了土地增值税清算一些难题，同时明确了清算义务时间及清算规则，使土地增值税清算检查成为稽查的一项重要工作。在当前房地产高涨时期，不少房地产完工后便成为了清算对象。 土地增值税的清算的难题所在 1、政策尺度的松紧要紧密结合政治形势及当地政府的意向。 2、增值额是独立于会计利润与计税所得之外，缺乏科学、系统计算规则、规范。 3、房地产核算中真实成本难以核查，现实中部分私营企业房地产帐面仅是一种形式上的合法，并无实质合法、真实可言，土地增值税清算缺乏真实的会计信息。 4、现今的房地产法律法规，并无法使房地产开发项目内房产的产权清晰，土地增值税的扣除项目当然也难以清晰。 5、现今的土地增值税清算义务时间不具刚性，如遭到拒绝税务机关也只能再向后拖延。 6、就现实来说，房地产企业是强势群体，检查中干预较多，动真格的土地增值税清算难以实现。可以说，大部分房地产业是我们很好的案源，受到各种干扰与限制。 土地增值税的基本法规 法律依据 1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 1995年1月27日《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 土地增值税的基本规范化文件 规范化文件 《土地增值税纳税申报表》（国税发[1995]90号） 土地增值税部分规定（财税[1995]48号） 财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知（财会［1995］15） 国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发[1996]4号） 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函[2004]938号） 国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知(国税发[2004]100号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号） 房地产开发企业土地增值税清算规定（国税发［2006］187） 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函〔2007〕645号） 对于这些文件，要系统看，不能只单看几个 基本政策-课税对象 土增税纳税人、征收对象、扣除项目金额 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 土地增值税扣除项目示意图 土地增值税四级超率累进税率表 五大扣除项目的内容(税收检查的重点) A、购地费用：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用(不含股权购地)。 B、开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 C、税收：营业税、城建税、教育费附加 D、利息及费用：指财务费用(利息)、管理费用、销售费用。 F、(A)、(B)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 新房与旧房计税差异 房地产税收负担分析： 假设房地产每平方米的经营如下 ： 开发成本每平方米1000元， 地价每平方米1500元，每平方米费用300元， 销售每平方米5000元。 毛利率＝2200÷5000＝44% 房地产税收负担分析： 应纳的流转税：5000×5%(1+7%+3%)＝275 土地增值税扣除额：(1000+1500)×(1+10%+20%)+275＝3525 土地增值税增值额：5000－3250―275＝1475 土地增值的增值额占扣除项目比例＝1475÷3525＝41.84% 应纳土地