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通州半壁店地块调研报告 宗地情况概述 地理位置（四至）： 地块: 东至：半壁店大街 南至：怡乐南街 西至：朝阳区界及半壁店村自住楼 北至：北京探矿机械厂 地块及周边现状 地块现状平整较好，无高压线等障碍物 地块周边基本无配套设施，靓景明居小区有幼儿园等少量配套设施 地块周边经济适用房及两限房较多：龙湖大方居 地块南侧是龙湖花盛香醍低密度项目，品质较高， 北京工具厂经济适用房小区、烟草职工用房等 叠拼均价23000元/左右 地块为主要飞机航道，平均3架次/分钟，航班数量非常密集，噪音影响较大。 小结： 本地块位于朝阳区和通州区的交界处的半壁店村，地块平整土地性质较好 地块处于北京主要航线上，飞机架次较多，噪音影响较大。 本案距离八通线果园站和九棵树站2公里左右，周边道路交通便利。 周边除靓景明居、巴克寓所周边有幼儿园小超市等少量配套外，配套设施缺乏。 地块被经济适用房和两限房和企业职工用房包围，项目品质很难拔高。除龙湖花盛香醍低密度项目品质较高外，无高品质社区。 宗地参数： 宗地名称 建筑使用性质 所属区县 出让年限 土地面积（㎡） 建筑控规 （㎡） 容积率 建筑 限高（m） 通州区半壁店（旧村改造） 居住及居住区配套教育用地 通州区 居住70年、商业40年 总用地面积：199939.121 建设用地：136560.31 26515.682 2.2 45 竞买申请时间：2010年2月5日——2月24日 挂牌竞价时间：2010年2月24日 开发程度：三通一平 起始价：110000万元 项目未来规划产品形态初步思考： 宗地容积率2.2，建筑限高45米。以上述参数分析，可将本地块产品设计为8-16层板式高层及容积率2.26由22栋8-21层高层板式及塔式住宅和1-2层商业用房组成，总居住户数2692户。其中塔楼层高2.8米，板楼层高2.9米首座高科技低碳“氧”生住宅 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 成交套数 492 210 296 143 28 17 3 成交面积 53915.64 21445.79 30823.08 18231.02 3894.6 2494.05 377.46 成交均价 9543 10822 10750 10623 10135 13924 9248 小结：年涨幅46%，平均月涨幅9% 目前状况：目前无房可售，二期春节后开盘，预计均价19800元/平方米，户型面积为70平米左右一居，100平米左右二居，120-160平米三居。 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 成交套数 33 171 243 459 320 150 214 49 143 256 257 227 32 成交面积 3136.49 15889.26 17081.08 41104.6 27397.89 11951.44 21188.41 4778.98 14435.49 18334.43 15527.1 19612.92 3019.04 成交均价 7478 7417 7499 7702 7982 8114 8465 9481 9549 10510 12246 14796 12538 小结：年涨幅99%，平均月涨幅7% 目前状况：住宅项目86万平米超大项目，目前主推世纪星城全朝阳，准现房在售。户型98-144平米2-3居。85米楼间距，8000㎡果岭景观，超大面宽、短进深。 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 成交套数 3 9 2 167 252 24 4 2 4 1 270 246 31 成交面积 237.97 850.15 174.12 15056.53 23961.89 2464.74 373.42 255.81 434.57 85.15 23872.88 22124.11 2849.65 成交均价 7676 7258 7085 7216 7336 7344 6780 7280 7760 7280 9699 11259 12840 小结：年涨幅47%，平均月涨幅4% 目前状况：目前三期在售，均价100元/平方米。 三期为15栋不带电梯6层花园洋