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城发集团 城市经营资源分析之-----土地资源 王广庆 土地是一切经济活动最基本的载体，它作为最大的不可再生和不可移动的稀缺资源，是城市资产的重要组成部分，也是调节城市经济社会有序发展和保证市民生活、工作环境的决定性要素。土地的重要性及其资源的稀缺性决定了我们必然高度重视城市土地利用的可持续发展，使有限的城市空间发挥最大的效用。同时，我国法律规定：城市土地属国家所有，国家依法实行国有土地有偿使用制度。政府作为土地所有者的代表，享有在法律规定范围内的占有、使用、收益和处分的权利。单位和个人可依法通过划拨或出让的方式取得土地使用权。因此，城市政府有权利也有义务管理和经营好城市国有土地资产，保证城市社会经济的协调发展，并实现土地资本效益的最大化。 一、为什么要加强城市土地资源的经营 1、土地资源是其他城市资源开发的基础 土地是城市赖以生存和发展的最基本要素，是城市各种资源配置的载体。没有土地，城市便无从谈起。城市土地的数量很大程度上限制了城市的规模和发展空间，土地的地质、地形、地貌状况很大程度上决定了城市的空间格局和扩展方向。土地亦是城市产业结构和城市各项功能的载体，城市的各项活动包括城市基础设施的加强、经济水平的提高、城市固定资产的增加、城市形象的提升等最终都要落实到土地这一实体上。土地储备和供应状况直接关系到一个城市的发展潜力和发展方向。因此，经营好城市土地，不但有利于城市经济的发展，而且有利于城市规划的实施、改善城市环境、提升城市品味、促进城市资源优化配置和城市产业结构转型等。 2、土地经营能有效缓解城市发展的资金难题 城市土地是城市最大、最重要的资产，同时也是城市政府可支配的最大的一份国有资产。据测算，全国土地资产达25万亿元之巨，数倍于其他国有资产总量。经营城市土地，使城市土地的商品属性被激活，为城市建设筹措大量资金，成为城市建设的助推剂，改变了过去城建单一靠政府投资的局面，有效解决了城市建设资金不足的瓶颈因素。通过土地经营活动，对土地进行集中成片设计和管理，重点进行基础设施的建设，改善区位条件，使土地开发形成聚集和规模效益，提升城市土地资本价值，依靠城市运作形成城市基础设施资金的良性循环，提高政府经营城市的能力，走出一条以地生财、以地活企、以地建城、以地兴城的城 建新路，无疑是一条符合中国国情的城市发展的新思路。 3、土地经营能有效带动整个城市的发展 所谓经营城市土地，就是在政府的宏观调控下，建立公开、公平、公正的有形土地市场，运用市场经济手段，将城市土地转让、流转进行市场化运作，实现最佳经济效益、社会效益和生态效益，并将所获取的土地收益用于城市建设，走出一条以地建城，以地兴城的城建新路，作好城市土地这篇文章，以城市土地经营作为主线来经营城市，有利于城市朝着快速、健康的方向发展。城市土地经营的最早范例可以追溯到1982年深圳城市土地有偿使用，之后随着一系列政策法规的颁布和实施，城市土地经营的体制与模式日臻完善，在理论和实践上无疑是经营城市其它客体的典范，土地经营在城市建设和发展中发挥越来越重要的作用。回顾众多经济、社会、环境发展较快城市的成长历程，如大连、青岛、深圳等等，无一不是将经营土地作为城市发展与建设的核心。 二、土地资源经营的现状分析 1、国外土地资源经营研究分析 国外对城市土地资产进行经营，主要是通过土地储备制度实现，土地储备是经营城市土地资产的重要环节，国外在经营城市土地方面的起步远早于我国，国外城市土地经营是随着城市的高速发展带来了城市人口的急剧增加，导致了住宅供给压力、地价急剧上涨等城市问题出现的，土地利用的不可持续性，严重影响了社会经济发展和土地的有序开发利用，因此土地储备机构随之出现。土地储备机构包括土地的征购集中、土地的储备和土地的出让三个环节。国外城市储备土地的主要来源是以前的农地，用于未来城市扩张，城市内部的闲置土地以及利用率不高、不符合规划要求的土地，都被收购用于储备。国外实施土地储备政策的基本目标，是为了提供住宅，改善城市生活环境，促进城市有计划且均衡发展。因此，土地储备在促进城市有秩序发展、提高土地利用效率方面，效果显著。以美国为例，虽然美国实行的是土地私有制，但是政府拥有大量的土地，且对土地的管理比较严格，甚至可以对土地用途进行直接干预，对土地资产的经营管理主要由各州政府组织。为了更好的经营管理土地、维护土地所有者及使用者的权益，美国推行了土地利用规划分区制，另外，美国有关土地利用的各级法律体系，都以联邦政府法律为基础，联邦及州法律相互配套、相互衔接。 2、我国土地资源经营研究分析 目前，我国土地收购储备的方式主要有五种，即征收、收回、置换、收购、 转制。城