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欢乐嘉园项目物业管理方案 目 录 一、前 言 (1) 第一节 欢乐嘉园项目概况 (1) 一、某独具特色的“旅游+地产” 综合片区开发模式 (1) 二、对某旅游主题社区项目的认识 (2) 三、解读欢乐嘉园 (3) 四、某世纪某地产公司对项目物业的要求 (6) 第二节 物业管理的总体思路 (7) 一、前期准备 (7) 二、管理目标承诺 (23) 三、物业管理的总体思路 (27) 四、欢乐嘉园物业管理特色 (31) 五、管理的重点和难点分析及对策 (35) 六、人员配置和组织机构 (39) 第三节 费用测算 (57) 前 言 本册主要通过对欢乐嘉园投资方及项目本身的解读，结合对物业管理市场的调研，分析本项目物业管理的重点及难点并提出有针对性的应对措施及总体管理思路，通过在物业管理中引入“管家式”管理模式，减少服务环节，提高服务效率，通过导入质量管理体系，规范服务流程及标准，控制服务质量在既定标准之内。因此，我们提出： 一、管理服务理念：“心贴心服务，零距离管理”。 二、物业管理的总体思路：以满足业主需求为主线，以服务用户为根本，以安全保障为基础，以环境品质为核心，以社区文化为桥梁，以用户满意为目标，提供高品质的物业管理服务。 三、物业管理特色：景区式物业管理。 四、物业管理的定位与发展：某旅游主题物业管理优质品牌 五、文化特色：使欢乐嘉园与欢乐谷公园形成有机的互动 六、欢乐嘉园物业管理要达到的效果 1．营造出景区式的精品环境。 2．营造人与自然共荣的生态环境文化。 3．营造安全舒适的家庭港湾。 4．营造欢乐和谐的社区文化。 物业管理的关键在于人员的综合素质，通过科学合理的岗位设置，建立科学的服务程序，并在流程设计中注意各环节的衔接，辅之以高频次的培训和绩效考核体系的运作，提高人力资源的利用效率，力求建立起一支服务技能娴熟、服务效率快捷、服务项目齐全、服务方式灵活的员工队伍，达到用户满意。 根据某市有关物业管理法规与发展商提供的原始数据结合行业惯例与从业经验，本着精心核算、严格控制的原则对本项目进行管理服务费的测算。力求通过严格的测算，有效的杜绝各种浪费，广泛地进行开源节能保障小区今后管理服务的品质。  第一节 欢乐嘉园项目概况 一、某独具特色的“旅游+地产” 综合片区开发模式 某是国务院“国资委”直属的大型中央企业，旗下有高科技电子、旅游业、房地产业、酒店业、传媒业等主要产业，拥有康佳和某控股股份公司等两家公众上市公司。某在主题公园开发方面具有丰富的经验，在某先后投资建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园，成为国内旅游业的龙头企业，平均每天游客2万多人，最高峰约15万人，累计接待游客逾8000万人，是享誉国内外的“旅游城”。某地产是中国房地产综合效益百强和 “中国房地产品牌企业” 20强企业，在某先后开发了东方花园别墅、海景花园、锦绣花园一、二、三期以及波托菲诺等知名楼盘，开发面积逾400万平米，为某市历年名列前茅的房地产龙头企业。　　作为国内旅游业和地产业的翘楚，某近年提出“创建中国最强旅游集团”和“创建中国旅游主题地产第一品牌”的目标；某集团CEO兼总裁任克雷先生说，某要整合旅游和地产这两种优势产业基因，不断探索和实践以“旅游+地产”为特色的综合片区开发模式。从某目前取得的成就看来，这一模式已得到业界和社会的广泛认可。 这一成功的模式对本项目的物业管理提出了更高的要求，为此本方案就欢乐嘉园的物业管理，提出了“景区式物业管理”的管理特色（详见第——页）。 二、对某旅游主题社区项目的认识 某旅游主题社区项目位于某市东四环和京沈高速路交接处；距天安门直线距离10公里，20分钟车程；距CBD中央商务区直线距离3.5公里，10分钟车程，是CBD一级辐射区。 　　项目总占地1.5平方公里，其中主题公园占地100公顷，房地产及商业占地约50公顷，总投资约为25亿元。项目从功能上主要分成三大区域，分别是主题公园区、主题居住区和主题商业区。在某世纪某旅游主题社区的建设过程中，主题公园与主题居住区、主题商业区将在概念上互为依托，景观上互为借用，将建设成为一个绿色、生态、环保、人文、休闲、高尚的大社区。 　　便捷的交通，距离CBD3.5公里，东四环与京沈高速交接处，某，正在高速的成为京城罕见的集旅游、休闲、商业、体育、文化和居住于一体的板块。5万平米意大利风情主题商业街商业街、某市属唯一重点大学某工业大学、数万平方米燕莎OUTLESS名品店和亮都家居广场等成熟配套设施，更有国家投资建设2008年奥运球类场馆。 　　大型主题公园的建设将参考某在某的成功经验，利用现代高科技手段，以“游乐器械加文化主题包装”的形式，建造一个充满现代都市娱乐氛围的旅游主题公园。另外，它还将是一个生态公园，绿化率将达到85%以上。预