2007成都商业地产浅析及周边项目调查.ppt

3. 周边及典型项目 ——————3.10金沙银座 总面积：40000 ㎡ 楼层：五层 物业形态：独栋（临苏坡东路） 项目组成：独栋商业 主力面积：40—500㎡ 公摊：35% 开盘时间：2005年7月24日 售价：1F—1.4万元/ ㎡ 2F—0.7万元/ ㎡ 3F— 4F、5F不卖 回报率：6% 付款方式：一次性+分期（首付五成， 余款最迟一年内付清） 投资群体：商人、白领 投资目的：纯投资 主力商家：永乐生活电器 一般竞争对手 主广告语 玩赚财富西门 广告调性 高调、时尚、热烈 推广节点 2005年7月24日开盘 卖 点 1、坚实的消费力 2、高速成长的商圈 3、集中多种业态 4、统一管理 活动和促销 重要节点活动：无 其他优惠：优惠3% 销售进度 销售率：63%， 剩余部分：1F部分、4F、5F（16000 ㎡ ） 定位及业态 定位：区域休闲商业中心 业态：家电卖场、餐饮、娱乐、休闲 3. 周边及典型项目 ——————3.10金沙银座 一般竞争对手 3. 周边及典型项目 ——————3.11锦天国际 总面积： 11000㎡ 楼层：四层+局部五楼 物业形态：裙楼（临太升路） 项目组成：裙楼商业+住宅 主力面积：35-500 ㎡ 公摊：15%—45% 开盘时间：2007年9月8日 售价：1F—3.5万元/㎡ 2F—2万元/ ㎡ 3F—1.2万元/ ㎡ 4F、5F—1万元/ ㎡ 回报率：7% 付款方式：一次性+按揭 投资群体：商人为主 投资目的：纯投资 直接竞争对手 3. 周边及典型项目 ——————3.11锦天国际 主广告语 太升路封面建筑 广告调性 低调、高贵、内敛 推广节点 2007年8月25号排号，2007.9.8商业开盘销售 卖 点 1、成熟商圈 2、优势地段 3、 活动和促销 重要节点活动：项目品鉴会 其他优惠：排号客户优惠1%；一次性付款优惠2%；自然销售 销售进度 销售率：35%，销售金额6000万元（大多为一楼） 剩余部分：2F—5F（3300+3300+1700=8300 ㎡ ） 定位及业态 定位：区域配套商业 业态：餐饮、休闲 直接竞争对手 3. 周边及典型项目 ———3.11.1锦天国际1F平面分布 特点：临街面积大，内街少， 此为销售速度快的原因之一。 直接竞争对手 3. 周边及典型项目 ——————3.11.2锦天国际2F-4F平面分布 特点：商铺形状狭长，不太规整。 面积较大，销售抗性大。 直接竞争对手 3. 周边及典型项目 ————3.12锦天国际下一步营销思路锁定 结果： 引入招商团队，先招商后销售 前提1 1F商铺自然销售； 2F及以上商铺 销售抗性大 前提2 住房销售情况 不太理想 快速回款受挫 直接竞争对手 3. 周边及典型项目 ——————小结 根据本次调查，我们得到以下启示： 1、产权式商铺（益有商业广场）：商运公司的运作很关键，投资者完全不能把控商铺的运作，市场认可度低，投资回报期不能保证。 2、大型复合性商业（蓝水湾、金沙银座）：定位对此种商业相当重要，商业运营要求专业化，营销风险过大，市场认可度不高， 投资回报期较短。 3、临街社区商铺（蓝水湾部分、锦苑休闲广场）：自然销售，市场人认可度高，投资回报期长。 4、中型裙楼商业（锦天国际）：营销手段决定成败，招商先行，市场认可度较高，投资回报期短。 竞争对手 是最好的 学习对象！ 成都市商业中心布局现状及规划 2006-2007年成都市商业地产发展特征及市场环境 周边及典型项目情况 2007-2008成都市部分商业项目预测 目录 4.2007-2008成都市部分商业项目预测 月份 年份 07 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 项目名称 08 体量 锦天国际 阳光80后 石油园 蓝水湾 金沙银座 浅水半岛 首创爱这城 世纪城 远大都市风景 博瑞优品道 锦都3号院 春熙商汇广场 奥林春天 本案 1.1万 1.2万 约1.1万