海南省土地开发交易税费说明.docVIP

海南省土地开发交易税费说明 按照《土地管理法》的规定，我国的土地，在权属方面分为所有权和使用权，其中所有权分为国家所有和农民集体所有两种土地所有权；在土地分类管制方面，分为农用地、建设用地和未利用地三种类型。土地开发交易，主要是涉及以上土地使用权、土地用途方面的业务。农垦的土地业务依据土地来源大体有国有划拨土地流转、已转为建设用地流转和政府征用土地等三种类型。??????? 一、国有划拨土地（首次）出让应交税费??????? 根据现行法律法规，首次出让国有划拨土地应交纳以下税金、政府规费和支付一定数额的补偿费用。??????? （一）受让方应交税费及应支付的补偿费???????? 1、应交税金??????? （1）按交易额的万分之五交纳印花税。??????? （2）按交易额的3%交纳契税。??????? （3）交纳耕地占用税（已转为建设用地的免交），各地税率不等，一般为每平方米为20—35元，每亩为1.33—2.33万元，三亚为35/平方米、2.33万元/亩。???????? 2、政府规费??????? （1）根据《土地管理法》第五十五条之规定应补交土地使用权出让金；海南省政府规定“按确认的评估价格的40%补交土地使用权出让金”（《关于进一步加强国有划拨建设用地管理的通知》（琼府[2009]10号）第三条）。 ??????? （2）根据财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综字[1999]117号）和海南省新增建设用地土地有偿使用费收缴管理规定，交易土地原为农用地的，由受让人按每平方米不等的价格交纳新增建设用地土地有偿使用费。三亚为每平方米42元、2.80万元/亩。（3）由受让人按占用土地前的状况，交纳森林植被恢复费（一般为每平方米2—6元，一般不须缴纳该费用）。??????? 3、补偿费??????? 在现行土地交易中，出让农用地的均以政府征用地标准进行补偿。根据《土地管理法》第四十七条（征地补偿）和《海南省土地征收补偿安置管理办法》（海南省人民政府令第207号 2007年10月1日起施行）第九条之规定，征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、拆迁补偿费和被征地农民社会保障费等五项补偿费。??????? 土地补偿费和安置补助费，海南省规定了统一标准。一类片区每亩补偿标准，海口91364元，三亚90402元，儋洲62767元，琼海63365元等等。同时根据国土资源部、农业部的规定（国土资厅函[2009]85号），征用农场土地的，“土地补偿费应当给予农场”。??????? （二）出让方应交税费及发生的损失???????? 1、应交税金??????? （1）按土地转让合同交易价款的5%交纳营业税以及按营业税额交纳的城建税和教育费附加。其中，在合同价款中如含有受让方交纳款项的，应与税务机关沟通，按剔除后金额交纳税款。??????? （2）按交易额的万分之五交纳印花税。??????? （3）契税，我们认为没有，税务部门提出40%部分应交契税。??????? （4）关于交纳土地增值税，大部分市县均提出首次出让土地也要交纳土地增值税。对此，我们有不同理解：一是首次出让土地，已经向政府交纳了“补偿金”和营业税，并占到了交易额的45%以上；二是土地增值税是按土地的增值额交纳的，由于该项土地是首次出让，只存在交易额，不存在增值额，所以也就无从计算土地增值税了。??????? 如果税务部门一定要征收土地增值税，那就要认真计算“增值额”。其计算公式应为：土地增值额 = 合同价款 – 应交税金 – 政府规费 – 费用损失????? ??????? 如果合同价款中包含应由受让方支付的税费的亦应扣除。这里如何扣除“费用损失”是个关键问题，要依据合同金额、账面记录、补偿标准等等认真计算。??????? 2、政府规费??????? 根据上面的介绍，首次出让划拨土地使用权应交政府规费有三项，实际交纳是两项，而且都是由受让方缴纳。但我们的规范合同格式有不妥之处（现已改），致使形成合同价内部分由出让方交纳，合同价与评估价差额部分由受让方交纳。对此，我们要积极争取，力争由受让方全额缴纳。??????? 3、损失??????? 出让人的损失分为两种：一是直接经济损失，即由于土地出让，将发生青苗、地上附着物损失，其成本可以在会计账面上查找得到；二是隐性损失，即以往土地开发成本和失地农民（农工）的安置费用、“五险一金”费用等。??????? 隐性损失一般在合同中由我方承担。依据现行法规计算隐性损失至少有两个作用：一是为今后的补偿安置留下准备金；二是作为土地增值税的扣除项目，从而节约税收费用。??????? 二、土地流转（已转为建设用地）应交税费???????