山东大型城市房地产市场调研报告（最新）精选.pptVIP

户型鉴赏 120平米三室二厅二卫 85平米二室二厅一卫 项目名称：渤海尚都 建筑类别：高层、小高层 装修状况：毛坯 开发公司：蓬莱石岛集团 代理商:华安楼市 地址：蓬莱市海市路与南关路交汇处东北角约300米 户型面积：95-121平方米 建筑面积:114121平方米 住宅价格：5700元/平米 开盘时间 2014-02-18 交房时间： 户型鉴赏 113平米三室二厅一卫 127平米三室二厅二卫 项目名称：海景苑 建筑类别：高层、小高层 装修状况：毛坯 开发公司：蓬建集团义和房地产有限公司,烟台金宇置业有限公司 地址：蓬莱市海市路5号 户型面积：103-180平方米 建筑面积:500000平方米 住宅价格：期房6600元/平米，现房6900元/平米 开盘时间 2011-07-30 交房时间：2015年初 项目名称：福润华府 建筑类别：高层、小高层 装修状况：毛坯 开发公司：烟台市鲁得置业有限公司 代理商：山东天地人 地址：蓬莱市南关路与南河路交汇处 户型面积：60-140平方米 建筑面积:118600平方米 住宅价格：6000元/平米 开盘时间 2012年10月13 交房时间： 项目名称：锦绣.御景 建筑类别：7+1洋房 装修状况：毛坯 开发公司：烟台健龙置业有限公司 地址：山东省蓬莱市钟楼东路南 户型面积：90-140平方米 建筑面积:130000平方米 住宅价格：6500元/平米 开盘时间 2011年6月5 交房时间：2015年 售楼热线：3350999/3357599 114平米三室两厅两卫 139平米三室两厅两卫 户型鉴赏 去年蓬莱政府引进了绿城和碧桂园两大巨头，打破了之前以蓬建集团一家独大的市场局面。 随着市区规划和可用土地的减少，较之前当地流行的洋房类型住宅逐渐被高层、小高层取代。 市场项目品质参差不齐，市场产品定价区间浮动较大，同区域价格从4000多元到7000元不等，蓬莱老城区市场均价在5500元/平米左右，开发区项目不足4500元/平米（不包含绿城及碧桂园项目） 当地住宅面积上大多以90-140平米区间较多，市场承受能力有限，受外来客群影响越来越明显。 市场小结 宗地现状分析 地块北侧道路及食品加工厂 地块现状 东侧206国道 70亩启动区示意 太阳岛地块总评现状 大地块南侧绿化隔离带 本案地块位置 太阳谷地块 本项目地块现状分析 项目地块目前已完成拆迁工作，土地平整； 属于太阳岛附属地块，未来会与太阳岛项目产生竞争； 项目位于蓬莱开发区东南角，位置较为偏僻； 地块规整度不高，为后期规划带来难度； 项目地周边配套匮乏； 紧邻206国道，外部道路通达性较好； 依仗山势，未来会有较好景观资源； 当地客户对地块认可度较低； 项目未来规划业态丰富，有做景观养生项目的先决条件。 总策略：在基于大的宏观市场条件的情况下，与周边知名、重点项目做加权类比，推导演算出本案现在阶段入市价格。 项目地块加权入市价格建议 大的宏观市场环境； 蓬莱整体市场环境及今年政策走向； 开发区市场环境及未来走势； 开发区与老城区整体价格差异； 项目自身特质 市场整体供给及去化体量； 周边竞争项目销售价格及去化速度； 周边项目特点； 开发商自身实力； 按现阶段入市做价格建议。 考虑因素 我们选择亚泰兰海公馆、绿城诚园及碧桂园项目三个项目作为参数计算项目入市价格建议（此建议只是普宅部分价格建议，别墅和洋房部分未在其中）。 项目名称 本案 兰海公馆 绿城诚园 碧桂园项目 项目所占比例 30 40 30 参考权重 PX PA PB PC 均价 4750 6900 6750 区位 14 5 7 10 8 开发区边缘位置 开发区东侧，部分房源可观海 开发区中心位置，链接老城区与开发区 开发区中心位置，部分房源可观海 入市价格加权 升值潜力 8 6 6 7 7 位置较偏僻，但有山可依，项目自身环境较佳 地理位置一般，但部分房源可观海 开发区中心位置 开发区中心位置 交通 7 5 5 6 6 紧邻206国道，但区域内部交通状况较差 交通状况一般 开发区中心位置，道路通达性较好 开发区中心位置，道路通达性较好 周边配套 8 4 5 7 6 周边生活配套匮乏 周边生活配套匮乏 周边配套较少 周边配套较少 周边环境 8 6 5 6 7 周边有山，但紧邻国道及高速 开发区东北 开发区中心 开发区中心 景观 12 9 6 8 7 本案有打造良好景观环境的先决条件 项目景观一般 秉承了绿城园林一贯的风格 景观设计良好 户型结构 10 7 6 8 7 有能力打造良好产品 户型产品一般 明厨明卫，南北通透，赠送面积较多 户型设计合理，舒适度较强 小区物业 8 5 6