昆明住宅坡地园林项目城市山营销策划案.doc

昆明住宅坡地园林项目城市山营销策划案 别样光影 自然倾城 桃源屋业城市山项目营销策划案 昆明中原项目二部 2012年02月 桃园屋业的项目运营目标 中原对目标的理解 基于目标理解，核心问题聚焦 桃源屋业目标和远景： 近期目标： 长期远景： 成功开发本项目，快速回笼资金 通过本项目的开发和资金的快速回笼，树立企业品牌，积累开发经验，奠定企业在昆明其他地方开发项目的基础 中原对桃源屋业目标的理解 成功销售 品牌影响力 1 2 保证利润率 较快的现金回流速度 实现滚动开发 实现滚动开发 产品品质和营销影响 企业品牌和口碑建立并扩大 积累开发经验 目标关键字：速度、品牌 短期目标 中长期远景 【目标】 12年实现4月底前0.6亿回款额； 整体实现7亿回款额。 Q1 如何实现快速销售？ Q2 如何保价走量？ Q3 如何打造并提升品牌？ 基于对目标的理解，明确项目需解决的核心问题 核心问题聚焦 结合项目印象理解，要解决此三大核心问题，我们所面临的营销难点有哪些？ 项目基础分析 项目分析小结 项目价值分析 项目区位分析——市近郊、边缘地带，离市中心较近，非传统昆明市豪宅物业区 项目区位： 项目位于昆明市西三环以外，马街片区；距主城核心区约10公里 项目处于西市区马街片区以北，目前属于主城近郊、边缘地带 非昆明市传统高档豪宅物业区 中心区 西市区 本案 项目交通分析——大区域性交通构架已经形成，且在持续完善中 本案 约1公里 约3公里 岷山车站 马街车站 春雨路连通人民西路，直达中心区 春雨路连接眠山车站、马街车站、西部客位站 轻轨三号线连接新机场和市中心区、东市区 项目四至分析——北临宝珠生态公园，自然森林资源一般，东西南面被城中村环绕，形象差、档次低。 项目四至（三面临路） 东至：城中村 南至：宝花路\农田\城中村 西至：城中村 北至：宝珠生态公园 西 北 东 南 项目规划分析——中等密度及规模，利用坡地地形高差呈阵列式布局，私密性及观景面较差，内部景观设计没有特点，规划有稀缺别墅产品 项目规划指标 总用地面积 126.6亩 总建筑面积 116658.2平方 容积率 0.92? 建筑密度 小于30% 绿地率 45.58% 停车位 机动车:0.5/100平方(1/100平方) 户型面积要求 小于90平方的住宅建筑面积不小于总住宅建筑面积40% 限高 限高35米 郊野公园 棋盘山国家 森林公园 眠山公园 草海 西山 宝珠生态公园 本案 紧靠福珠生态公园 棋盘山国家森林公园 眠山公园 项目资源分析 ——优良的外部自然环境资源，利于高品质项目形象的塑造。 西市区，三环边，边缘地带 交通便捷 周边环境及形象较差 较好的外部景观资源 中等密度及规划的坡地别墅区 规划布局和景观设计较差 精致户型 大部分户型附加价值较高 西区边缘 拥有良好景观资源 具备一定品质的 低密度别墅社区 项目价值分析 区位价值——“昆明副中心，人居新大陆”，未来次CBD区位 《昆明主城建筑高度控制规划方案》提出规划建设“一主三次”CBD区域：主城主中心区（CBD）、西市副中心区（次CBD）、北市副中心区（次CBD）、南市副中心区（次CBD）。 “一主三次”的提出意味着昆明主城“滩大饼”式的发展格局即将被打破，一个全新的开合自如、分隔有序、综合性很强的城市格局蓝图展开。这对昆明的城市价值和城市竞争力也将是一次提升和飞跃。 西市区定位为“昆明副中心，人居新大陆”。 马街片区是未来次CBD的中心。 项目所处区位属于西区副中心（次CBD）中心——马街片区，新规划将促使未来整个西市区的城市基础设施建设将更加完善。片区功能将有极大的提升空间 主城 西 南 北 东 区位价值——发展机遇绝佳，区域价值、地块价值日益凸显 面向东南亚、南亚、辐射全省的商品贸易重要中心平台，连接滇西及东南亚、南亚的门户枢纽成为昆明经济发展的西大门。 “十二五”规划中，昆明被定位为区域性国际化城市，结合昆明市提出的建设“中国面向西南开放的区域性国际城市”目标，西山区将“十二五”期间的发展空间布局确定为“五区两带一港”。 五区：中央商务区：海口工业园区：泛亚国际物流园区：团结生物医药食品加工园区：城乡一体化示范区： 二带：昆安高速公路商贸经济带、高海高速公路生态旅游带 一港：草海生态国际商务港： 中央商务区将以螺蛳湾、金碧、马街、福海、前卫组成 城市西、宜居高地 区域价值——城市功能转变并升级，将全面融入城市核心价值版图，形成西城宜居高地 区域产业迁出：区域仓储物流产业外迁，带来环境的极大改善。 居住、商业、金融用地增加：将极大提升区域内居住、商业、金融等市政配套。 区域控祥规调整：通过近三年区域控祥规的调整看出政府根本上改变区域城市功能的意图。 随着政府对片区的规划定位及区域城市功能的重大调