物业培训装修管理实施与控制技巧.pptVIP

入住新居的第一件事就是装修,装修是业主认知物业管理的开始,双方从此在磨合中寻找和谐;装修使社区的“家庭成员们”从此开始了一个屋檐下的生活。 案例 审理结果 案例解析 （一）章某的行为违反了有关法律法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。 （二）章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。 三）关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”同时，《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。但是，必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业是不具有行政权利的，因而物业管理企业不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应当承担责任。 风险防范 规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应熟悉业务，严格按照《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。 装修管理的难点 物业装修管理是目前物业管理中的一个难点， 这个“难”主要表现在三个方面： ①、是违章装修比比皆是； ②、是物业公司处于管又管不了的境地； ③、是违章装修所引发的矛盾还是牵累于物业公司。 特别关注： 在这个难点是由法律法规尚不完善、业主遵章意识薄弱、纠违成本较高或措施滞后，以及物业管理本身等多种因素所形成的，因此，在短时间内还不可能根本改变这一情况。 但这不等于说物业公司在物业装修中完全处于被动地位或无可作为。 事实上，现有的法规已对物业公司在装修管理中的职责作出了规定，为此，物业公司不能望“难”兴叹，也不能消极应对，应变被动为主动，变难以作为为有所作为，我们 要从“多乱到多治”。多治的前提是什么？首先就是规范化管理。 国家建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定:“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有……违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。” 条例中清楚地规定了，物业公司发现装修过程中有违规违法行为时，它的职责或职权范围：告知、制止、报告，并由城市建筑行政主管部分依法进行处理。 规范化管理运作程序的概念是 法律法规明确物业公司在物业装修管理中应履行的职责和履行职责的方式。 要注意其中的两个词：职责