房地产泡沫化对实质部门的影响.PDFVIP

第二章、房地產泡沫化對實質部門的影響 在開始探討房地產泡沫對實質部門的影響前，我們先定義何謂房地產泡沫 化。所謂房地產泡沫指的是房地產價格嚴重偏離其實際供需所支持的理論價格， 隨後因為某些事件發生價格遽跌的現象。本篇論文主要探討的是 1980年代末期到 1990年代初期這段期間的泡沫，主要原因是許多文獻在討論泡沫的時候都會談到 這段期間。首先， Case and Shiller(2003) 提到這段期間很多城市發生房地產泡 沫，而且這段期間也廣泛被採用作為房地產泡沫發生過程的例子和模型；除此之 外， Case and Shiller(2003)也發現當時出現一個異常的現象。正常來說，房屋價 格會和個人所得呈現一個穩定的比例關係，原因是房屋價格和個人所得水準息息 相關；但是當時卻出現房屋價格相對於個人所得 (per capita personal income)的比 例先是快速上升，然後於1990年代初期快速下跌的現象，表示房屋價格在當時已 經無法由基本面作解釋 。 此外，Allen和Gale(1998) 以及Renaud(1997)則提到 OECD大部分的國家在 1980s~1990s這段期間不管在房價和股價上都有泡沫的存在，他們也觀察到當時 房價相對於GNP的比例由原本穩定的狀態出現暴升的現象。 Herring 和 Wachter 2 (1999)更是分別探討這段期間許多城市發生泡沫的背景 。我們可以從房價指數的 趨勢圖觀察到房地產在當時有發生泡沫的現象；附圖一是英美日德的房價指數趨 勢圖，我們特別將 1988~1993這段期間用線標記起來，可 以發現英美德日在這段 期間房價皆出現不小的跌勢；接下來的分析包括迴歸所使用的資料，我們也將會 以1980年代末期到1990年代初期這段期間的資料為主。 本章先說明房地產泡沫是如何影響 GDP的整個流程。一開始我們會先探討 房地產泡沫發生的成因，接著細部探討房地產的泡沫如何透過信用緊縮來影響 GDP ，最後則討論財富效果影響GDP的路徑。 2 Herring 和 Wachter (1999)觀察到當時的租金出現暴升然後又暴跌的現象 3 第一節 房地產表現如何影響整體經濟 究竟房地產的表現是如何影響整體經濟的呢 ?為何一旦發生房地產泡沫一國 的景氣也會受到衝擊呢 ? 簡略地說，房地產泡沫透過兩個途徑影響經濟的景 氣，一個是信用緊縮途徑，另一個則是財富效果途徑。我們可以用下面的流程圖 來說明這兩個途徑: 信用緊縮 國內投資 房 減少 地 GDP 產 減 泡 少 財富效果 沫 國內消費 房價縮水 減少 股價縮水 圖 1 :房地產泡沫對實質部門的影響路徑 由圖 1可知，信用緊縮路徑和財富效果路徑都會對 GDP造成一定的衝擊。 就信用緊縮路徑來說，房地產泡沫會造成銀行的擔保品價值縮水，也會提高房貸 市場違約的機率，而使得銀行緊縮房貸的承作和信用之擴張。另一方面，銀行也 會因為房地產的不景氣而受到傷害，因此其他非房貸的信