福州市橘园洲项目投资分析报告.docVIP

报告摘要 本项目位于金山新区中段，未来金山城区中心地带，东靠金山新区的中心公园—金山公园。项目距规划中的五星级酒店、中小学、文体中心、公交站、城市广场等仅咫尺之遥。项目周边交通便捷、居住环境良好，是不可多得的高尚住宅地。 作为市政府重点规划实施的新城区，“南扩西拓”的主战场，该区域的房地产价格从2001年的1400元，上升至2003年初的2300元，2003年年末突破2500元的大关，2004年年初区域的房产价格上升至2650元左右。区域的房地产价格呈高速上升的态势，与该区域城市规划建设的速度息息相符。明后年正是金山区大规模建设的一两年，价格的上升有强势的后劲。 　　预期项目取得之后，各地块主要的经济指标分别如下： 4＃地块：总投资成本为5468万元（土地价格95万元∕亩），总销售额为7183万元，启动资金年投资回报率为19.96％。 5＃地块：总投资成本为32593万元（土地价格95万元∕亩），总销售额为43510万元，启动资金年投资回报率为28.41％。 3＃地块：总投资成本为30843万元（土地价格95万元∕亩），总销售额为38311万元，启动资金年投资回报率为17.83％。 从敏感性分析可知，只要把4＃地块、3＃地块的地价成本控制在100万元/每亩以内，5＃地块的地价成本控制在105万元/每亩以内时，项目是可行的。 一、项目概况 （一）区位及地块情况概述 金山新区，东依闽江、西临乌龙江，其清新良好的自然环境是旧市区无法比拟的。这里是福州市政府重点建设的新城区，已实施了四、五年，目前已是热火朝天的建设景象。规划30万人口，道路框架已趋完善，十一条公交线路已通，区域配套逐步完善；名校福三中的分校——金山中学已入驻新区、金山小学建成、金山公园已具雏形；医院、购物广场、文体中心正在逐步到位，为了区域管道煤气的建设，政府已批出专用地挂牌……近年来，工业园、大学城、会展中心及大片居住区的建设拉动着人气，金山已成为福州最当红的房地产开发板块之一。政府在此时推出15#—1、2、3、4、5五幅挂牌出让地，正是有意加快促成金山新兴居住区的完善。参与竞投15#地，应是一次很好的机会。 地块情况：该地块位于金山新区中段偏西部位置，距市中心地段南门兜平均约8.5公里，地势平坦，无拆迁。4#、5#地东面隔一条城区支路紧邻金山公园，有较好的景观优势；北面毗邻“红海园”，距会展中心约一公里；是建设居住区的好地方，随着区内道路网和公建配套的建成，地段升值前景十分明朗。三块地容积率适中（1.5、1.6、1.7），有建设较高尚品位的居住环境的条件。（见附图） （二）地块面积情况及规划控制指标： 分块面积 规划条件 15#—3 72965 m2 （109.45亩） 容积率1.6以下，3%以下商业，需配社区文化中心2000 m2，卫生站60 m2，公厕60m2，绿化率35%。 15#—4 13646 m2 （20.47亩） 容积率1.5以下，3%以下商业，靠金山公园做≤40米塔式建筑，绿化率35%。 15#—5 75810 m2 （113.72亩） 容积率1.7以下，3%以下商业，靠金山公园做≤40米塔式建筑。配建公共运动场，用地1.5公顷，公厕60m2，绿化率35%。 合计 162421m2（243.64亩）。 （三）可建面积、车位数测算： 可建建筑面积与实际工程总建筑面积： 按容积率可建建筑面积（m2） 其 中 估计地下室面积 （m2） 实际工程总建筑面积 （m2） 住宅 （m2） 商业 （m2） 公建 （m2） 15#—3 116700 111080 3500 2120 14695 131395 15#—4 20460 19846 614 —— 2200 （半地下室） 22660 15#—5 128800 124934 3866 公共运动场一处 14000 142800 合计 265960 255860 7980 2120 30895 296855 各类型住宅建筑面积搭配与相应户数： 15#—4地块 住宅类型 住宅建筑面积（m2） 所占比例 户数（户） 低层联排（3层） 4092 20% 20 多层（6.5层） 8184 40% 64 小高层（含商业） （12层） 8184 40% 70 合计 20460 100% 154 15#—5地块 住宅类型 住宅建筑面积（m2） 所占比例 户数（户） 低层联排（3层） 12880 10% 60 多层（6.5层） 57960 45% 456 小高层（11.6层） （含商业3866 m2） 57960 45% 460 合计 128800 100% 976 15#—3地块 住宅类型 建筑面积（m2） 所占比例 户数（户） 低层（4.5层） 9000 8.