【房地产】榆林商业项目沟通方案.ppt

全面提升榆林城市现行商业标准 谨呈：飒企集团 经典街区规划案例赏析 【外地】 安徽金地88街 厦门SM广场 太仓南阳广场 无锡南禅寺紫金广场 【省内】 万达广场 盛世商都 慈恩镇 厦门SM广场 太仓南阳广场 规划主题：S型连廊商业街引导客流，主力运营商提升价值 无锡南禅寺——紫金广场 盛世商都 总占地87亩 一期占地21亩，建筑面积5万平方米； 05年9月入市，仅3个月便销售超过90%； 规划特点： 街区式布局，递进式排列 外挑廊连接，营造空中步行街 扶梯悬梯结合，解决立体交通 产品特点： 全部独立临街铺位 另类案例——曲江芙蓉坊 3000平米 停车广场 中心百货 项目业态布局方案说明 休闲餐饮商业街 空中休闲餐饮走廊 根据此部分物业的商业性质，此部分商业具备如下业态分布： 1F : 品牌服饰形象店 2F： 饰品、休闲服饰 3F : 各种大中型餐饮，中餐、西餐、特色餐饮等 4F： 艺术工作室、教育培训机构等 5F: 健身、运动俱乐部、美容美体SPA 项目西侧作为二街延伸段由于交通、商业环境等因素，总体而言商业价值较高，结合区域商业环境和项目规划特点和需要，确定如下： 2 3000平米 停车广场 中心百货 项目业态布局方案说明 数码电子商业 榆林首席 数码电子商业街区+社区邻里商业 根据此部分物业的商业性质，此部分商业具备如下业态分布： 1F： 社区便利店、美容美发 2F： 精品服饰 3F： 手机通迅形象店，移动、联通服务中心 4F: 音像图书广场 3 考虑项目项目东南侧商业环境因素，重点发展如下类型的商业： 第一篇：城市之光 第二篇：区域解码 第三篇：产品建议 第四篇：业态定位 第五篇：招商策略 第六篇：销售战略 第七篇：推广策略 商业项目运营必须将以上各种商业利益联合在一起，通过各自发挥专业的能力和提供专业化服务，最终实现各方共赢 。 一 二 三 四 五 发展商 通过房地产开发获取发展收益。 业 主 即购买商铺获取收益的投资者。 经营者 租赁或购买商铺做生意。 消费者 享受物有所值的高品质服务。 顾问商 提供顾问服务。 服务商 提供高品质的有偿服务。 金融商 获取利润的金融系统。 六 七 赢 通过综合分析，首先确定主力运营商，后续对潜在关键商家/品牌进行综合排序，并根据排序结果，制定招商方案，建立业务发展蓝图 关键分析内容 该商家的业务发展历史是怎样的？ 该商家未来在西安的发展战略是什么？ 发展战略 分析原则 该商家的品牌效应如何？ 该商家的管理技能/水平如何？ 该商家以往的经营成功记录如何？ 该商家在同行竞争和市场中的地位如何？ 该商家对本项目发展影响如何？ 关键技能 该商家过去若干年的财务状况如何？ 对该商家今后几年的财务状况预测是怎样的？ 财务状况 招商团队与其是否有便捷的沟通渠道？ 沟通渠道 招商目标客户的选择与分析 主力百货进驻带动相对优质的商家， 前期以满场为目标，逐步调整！ 市场租金、招商条件、销售价格分析 拟定主力点及客户名单 财务试算和项目整体财务评估 各主力店及目标商家初步访谈 确立项目规划设计方案商业管理模式 租金、管理费、宣传基金的研谈拟定 拟定各商家区位及其具体面积 绘制各店家基本间隔规模 绘制招商平面图 拟定相关契约或意向书文本 拟定招商工作小组人员架构 拟定工作进度计划 展开全面招商作业 初拟业态种类的区位及楼层分布规划 初拟项目规划方案 筛选主力店，并进行详谈 制作宣传品及开发计划书 租赁签约、协调进场安排及装修 业户进场跟进管理至开业 运营后的业户维护及补缺性招商 与售楼、物管协调统一租金、返租回报水平、管理费和日后商业管理模式 招商工作实施流程 招商策略重点： ◎充分发挥主力运营商的号召力。 ◎前期对于龙头型商家给予较大优惠，带动中小商家。 ◎遵从“先进场、再做旺”的原则，前期放水养鱼，逐步提升租金水平。 ◎招商政策针对商家不同，可采用租赁、联营等多种方式。 美城依托强有力的商户资源， 招商前期调研访谈率先启动！ 针对项目招商工作 跟进中 积极 高速发展 3 知名超市 超市 跟进中 积极 高速发展 6 连锁酒店 酒店 跟进中 积极 高速发展 20 主力品牌 服饰 跟进中 积极 高速发展 12 主力餐饮 餐饮 跟进中 看好 发展中城市 3 知名百货 百货 备注 对项目意愿 对榆林印象 访谈家数 档次 产业 第一篇：城市之光 第二篇：区域解码 第三篇：产品建议 第四篇：业态定位 第五篇：招商策略 第六篇：销售战略 第七篇：推广策略 基于针对榆林市场的调研分析，结合本项目的实际情况和对部分投资客户的走访，为了销售顺利引爆，重