恒邦地产-2010市场月报-商业地产专刊.docVIP

内部资料，禁止外传 市 场 月 报 2010年第5期（总第五期） 恒邦集团战略投资部 2010年8月 目 录 专题：商业项目开发 新闻热点 地产经营模式新生代商业地产寻找刺激点……………………………………………………1 住宅泡沫未挤干 投资转战商业地产…………………………………………………………4 商业项目 南京“水游城”创新第四代商业地产模式……………………………5 西单大悦城----老牌商圈升级砝码……………………………………15 新世界投资11亿美元在内地建7家K11店…………………………19 新世界K11：商业另类与地产混搭…………………………………… 【编者按】 中国指数研究院发布《2010年上半年中国商业地产市场研究报告》显示：上半年全国商业地产的销售面积持续增长，商业用房增速比2009年提高32%，而住宅增速同比下降13.6%。在住宅市场受到严厉调控、城镇化大规模推进和居民消费升级的当下，商业地产项目的逆势上扬吸引了不少地产商的目光。但如何创新商业地产模式、破解商业地产运营、金融等方面的瓶颈也是开发商不得不面对的难题，这也是不少企业高度关注但又谨慎行事的原因。创新和差异化经营是商业发展的永恒主题和提升竞争力的核心。 南京“水游城”以独特的环境设计和开发理念对此做出了最好的注解。作为第四代商业地产“shopping park”，水游城采取的是一种“理性的商业地产发展模式”，其成功的关键在于以下几个方面： 1、通过对空气、阳光、水的精心处理构建独特的Shopping Park环境，提高顾客的舒适度，增加逗留时间，促进“非目的性消费”和聚集人气。 2、水游城一改主力店的主流做法，实行去主力店操作，大量增加娱乐和生活功能，增加三到四平方米的特色功能店； 3、通过常年不断的演出和不断更新空间营造吸引客户，博取顾客的认同感和归属感，而非仅仅是提高销售利润。 4、水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态采取差别化的租金策略。广域型时间型消费的商业设施、城市的副中心，超大的体量和庞大的、复合的服务功能，有机地把休闲购物、文化娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得水游城不单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为城市的资产。 现将水游城的项目概况、业态组合、开发运营模式等汇总整理，并同时附北京西单大悦城、香港新世界K11两类项目一并编订作为商业地产研究专刊（《市场月报》第五期），以兹公司商务区项目开发参考。 新闻热点 地产经营模式新生代 商业地产寻找刺激点 乱花渐欲迷人眼 从不同的维度来分，房地产经营模式有很多种。年初的时候理财周报就曾提出6大最具潜力的地产模式，在这里，我们重提前期理财周报提出的具有强劲生命力模式的地产经营模式。 城投模式区域优势明显 首先，城投模式。“城投”这个概念是在1991年就被提出来，作为全国各大城市的政府投融平台，而在当前结构转型的过程中，城投概念的地产模式越来越受到重视。 城投模式即是地方政府和城投公司联手，实现一级二级开发联动，以达到双方共赢的目的。 城投公司一方面具备一级土地开发的资格，进行生地开发；另一方面可通过融资进行土地二级开发。一二级联动联动开发可以减少城投公司的拿地成本，与政府的合作也保障了开发资源。 城投公司在本区域中有着得天独厚的优势，这在城镇化和旧城改造的进程中尤为明显。典型的城投地产企业，如中天城投、西藏城投、渝开发、上实发展都带有典型的区域特点。 城投公司的定位与当地政策的导向分不开，西部概念、新疆概念、上海国资重组等概念都让城投地产有快速发展的空间。 商业地产寻找刺激点 然后，商业地产模式。2010年被称作商业地产元年。 房地产商们想要的已经不仅是拿地盖房子然后卖房子了，而是想要长期持有自己盖的房子，并通过经营取得长期的稳定的投资回报。 典型的商业地产模式的公司如金融街，当其他公司在考虑做商业地产时，金融街已经奠定其绝对的优势。 在2319点位反弹以来，金融街累计上涨幅度为14.36%，而同期的房地产行业板块的涨幅为25%. 某券商地产行业分析师对此表示，商业地产模式还处于被市场认识的过程中，后期还需要寻找股价的刺激点。随着REITS （Real Estate Investment Trusts， 房地产投资信托基金）的推出，为商业地产的发展提供更良好的资金来源。 目前，上海浦东新区已经明确把REITs试点的资金用于保障性房产的建设。具体的试点方案后续将推出。REIT