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从史密斯被罢免看加拿大业主董事会的素质和道德要求 OUTLOOKgt;gt;链接 “加拿大物业管理志”专栏于第’o期面呈读者,由加室 大一线物业管理职业经理入及加拿大共管公寓董事会专业 研究人员组成专栏撰稿,进行连载刊登通过推介国外物业管 理新模式,为国内物业管理同行提供参考o ●…………………………………………………………………… 从史密斯被罢免 看加拿大业主董事会 ≥的素质和道德要求 余月瑛 加拿大XTEKA物业管理公司 总裁,加拿大注册物业经理,加拿 大华人物业管理协会创会会长及永 久名誉会长;加拿大共管大厦经理 协会会员,安大略省共管大厦经理 协会投票权会员,安大略省约克区 警政委员会委员.本专栏撰稿人之 口文/余月瑛 业主投票把违规董事送出董事会 多伦多市中心一座大厦的业主特别 大会即将举行,这一次破记录有超过七 成业主出席,场面颇为震撼.除了物业 管理公司高层,大厦审计核算师外,大 厦的律师也到了场.最令人惊讶的是, 大厦特别雇用了两名荷枪实弹的军装警 员驻守会场,使这个平时典雅悠闲}『勺大 厦会所大堂平添了几分紧张气息. 这不是每年一次的业主周年大会, 而是应大厦超过l5%业主签名要求举行 的紧急特别大会,会议议程是要开除一 名现任业主董事会董事,并同时补选一 名新董事. 大会议程还列明,现任董事史密 斯先生涉嫌刻意隐瞒与大厦室外漏水 维修工程投标商的亲属关系,在投标 过程中私下向其亲戚透露其他投标公 司的详情,令其亲戚得尽优势.史密 斯更在董事会上对该公司极尽吹捧之 能事,最终使其亲属的公司以相对其 他公司稍低的价钱,顺利获得逾50万 52现代物业?新业主MODERNPROPERTYMANAGEMENT.NEWPROPRIETOR200912 加元的维修合约. 董事必须申明任何潜在的利益关系 安大略省共管大厦条例规定,业主 董事会讨论任何议程(不论是否牵涉金 钱),如若董事知道其中有相关人员或 公司与自己有直接或间接关系,都必须 第一时间知会董事会,回避讨论环节, 更不可以参与投票,以避免有利益输送 的嫌疑. 这家与董事史密斯亲属有关系的公 司,其补漏维修水平却不尽人意,工程 才过了不到两年,不少住户又重新饱尝 漏水的苦头.更要命的是,这家维修公 司已申请破产,合约订明的五年全包维 修补养条款随之化为乌有. 无意之间,有业主发现该公司与董 事史密斯的亲属关系,井疑其诚信及 操守的缺陷导致了此项重大维修工程的 严重失误,认为史密斯已不适宜继续其 业主董事会董事的职务,决定要开会罢 免他的职务. 业主特别大会罢免董事 根据安大略省共管大厦条例,必须 召开业主大会,获到半数以上注册业主 投票赞成才能罢免董事.此时是十月, 若要等到下一次业主周年大会,即明年 六月,那便太迟了.于是,业主董事会 在收集到超过15%业主签名要求后,即 发信通知全体业主,并于两个星期后召 开了此次业主特别大会. 业主反应空前踊跃.以往的业主周 年大会通常只有约三成的出席率(法例 规定2S%以上业主出席大会即有效), 但此次特别大会却吸引了七成多业主, 他们牺牲了宝贵的晚饭和休息时间,特 地来开会投票,表达自己的意愿. 会上,史密斯竭力为自己辩护,称 自己是投标结束后才知道其亲戚的身 份,也有一些支持史密斯的业主发言称 赞其多年来对大厦贡献良多,此次应是 无心之失.但更多愤怒的业主猛烈抨击 史密斯令大厦蒙受损失,令住户饱受漏 水的折磨.有住户激动地表示,他花了 两万多加元装修,才享受了不到一个月, 一 场暴雨把崭新的橡木地板泡在水里, 精心设计美轮美奂的墙纸也宣告报销. 最要命的是,该业主新屋入伙,尚未为 其加料装修的房子购买保险.而共管大 厦条例保险细则规定,如因漏水,火灾 等情形造成损坏,大厦对房子额外加料 装修不予负责,只负责复原大厦本身提 供的原始基本装修.因此,该名业主的 两万多加元装修也差不多全泡汤了. 其他业主也陆续诉说自己的不幸故 事,有价值不菲的名画毁了;珍贵照片, 证书弄湿了.个别业主表现相当激动, 幸好有军装警员和律师等人在场,整体 气氛仍在控制中. 正式开始无记名投票,每户一张选 票,投票顺利进行.投票结果超过六成 半业主(法例规定需有半数以上注册业 理志 链接lt;lt;OUTLOOK 主同意即可)赞成罢免该名董事,并同 时选出新任董事. 业主董事会成员责任险 至于是否进一步追究董事史密斯的 民事,甚至刑事责任,有待大厦业主董 事会,物业管理公司和律师另行商讨. 业主董事会作为大厦的最高决策机 构,董事会成员的最基本职责是:凡事 必须从大厦的最佳利益出发,为业主的 最佳利益着想.业主董事会是一群热心 大厦利益的义务工作者,他们并非各个 领域的专业人士,所作的决定有时未必 完美无瑕.大厦保险中}向业主董事会成 员责任险