佳和地铁商城整合推广策略演示.ppt

请尊重智慧劳动，请维护知识产权 新亚洲·太古百货媒体推广思路 ——摩亚广告—— 衷心感谢你们！ 我们习惯于确立推广策略前进行 商业地产，特别是商铺的销售，在于一举功成！ 所以在确定项目应该采取何种模式销售之前，必须对不同模式的利弊进行细致的研究和分析。 产权模式下会怎么样？ 产权式商铺的本质由于改变了“商铺投资的本质”，强调“全民投资”，实际上已经成为“全民投资”的一个投资工具，至少在深圳是这样，成为“闲散资金”增值的一个“有型证券”。 投资者众，如果销售策略适当，在短期时间内就可以回笼大笔资金。比如我司已经服务过的几个项目，发展商都在1月——3月内就完全实现资金回笼的期望，甚至个别发展商还一定要保留部分商铺，提前封盘！ 产权式商铺在销售过程中，最明显的特征就是：绝大资金部分是从银行实现套现。 对于投资者来说，其关注的是首期投入款的大小、以及所购物业在前10年供楼期间的经营风险问题。 相对来讲，发展商只要能够平衡10年供楼期间的“租贷杠杆”效应、或者直接单向评估“资金利用效益”，物业的销售价格就可以达到“不受市场规则制约”的效果，直至“随心所欲”！ 运用该模式销售时，前10年的经营收益权实际是由发展商掌握，由于经营权的掌握，发展商可委托专业的经营管理公司管理，对商城的经营者进行目的性的选择和淘汰，为良性经营奠定了基础，也为进行该模式销售时需要控制的“租贷杠杆”提供一定的保险系数，更为持续开发奠定良好的市场品牌积累成本。 产权模式销售对象范围的极度扩大、销售速度快（资金极速回笼）、利润空间的极度扩张，这些对于发展商来说，都要对“租贷杠杆效应”和“资金利用效益”做双向评估。 对处于发展初期阶段和实力雄厚的企业来说，该模式是一种企业实现高速跑的强劲动力。 例如。。。。。。 普通模式下会怎么样？ 如果是非产权式销售，我们就要考虑到投资者自行经营的问题，这样在划分上要求铺位面积较大，因而投资金额大增，就只能针对所谓职业投资者，从而销售对象范围变得狭窄。 而且投资者对商铺所处位置等各种条件必定要求苛刻，相比较于产权模式销售，要求更多、难度更大！ 由于销售难度加大，是半年、一年、甚至是更长的时间才能销售一空，没有足够的把握！资金回笼的速度得不到充分的把握，容易造成资本积压。 针对职业投资者销售，价格和商铺本身的价值成长空间是他们必定关注的重中之重。 当然，我们不能怀疑本项目的价值成长空间，但是销售价格和预计成长空间的大小，是最终影响投资者的投资行为是否形成的至关因素（这要看最终销售价格定位如何——以该模式销售时，要获得更大的利润，价格必定水涨船高） ，因此和“产权模式”销售时，投资者关注的重点发生根本的转移，而这个转移也是导致项目达到一种什么样的销售成绩的关键！ 由于普通模式销售时，投资者属于“自行经营”或者“转手出租”式对项目进行“分割经营”，这样就对今后的商城整体经营运作产生众多的障碍，往小的方面说项目经营弊病多多，往大了说对发展商持续开发项目产生影响。 采取普通模式销售，和产权模式销售比较，发展商不用承担相对较多的对投资者的承诺，也就是说不用背上沉重的还贷压力。但即使如此，如果产权模式销售时能够掌握一个风险保障（发展商保留部分面积不出售）关键，那么普通模式销售这种优势就弱化了。 销售成功的项目分析 销售相对不成功的项目分析 理顺分析思路，得出严峻现实 差者： 1、销售差不是因为地理位置不好，第一黄金商圈照样差！ 2、销售差不是因为没有承诺回报，承诺了又能怎样？ 好者： 1、销售良好的都是有知名大商家进驻，不管进驻多少层！ 2、销售良好的不是地理位置因素，就算在工业区又怎么样？ 结论： 由于产权式商铺的销售对象和普通模式销售对象有着根本的区别，而商铺投资并又并非“必须消费品”，所以在“降低投资风险——吸引龙头大商家进驻”建立投资信心的同时，用一种怎样的方式来满足这样的投资者独有的一种“试试看”的投资心理——即“投入资金小、于生活、工作无关痛痒”，如果达到这样的