房地产估价的原则基本事项估价程序中的知识要点估价的技术路线.doc

第一部分 房地产估价原则 重点掌握三大原则:合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则 一、合法原则—房地产估价的前提原则 要求掌握知识点： 1、房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提，就是要求房地产估价必须在符合有关的法律、法规、合同（如出让合同、租赁合同等）规定进行，而合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分方式。 在合法产权方面:应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 【值得指出的是，不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产就应将其作为合法产权的房地产来估价，不合法产权的房地产就应将其作为不合法产权的房地产来估价。】 在合法使用方面:应以城市规划、土地用途管制等为依据。 在估价时，要核查估价对象的现状用途与其法定用途是否相符。 在合法的处分方面: 如果在估价中涉及到估价对象的交易或处分时，要求估价对象的处分方式合法。应以法律、法规、或合同（如出让合同）等允许的处分方式为依据。 通过以抵押为例，说明合法的处分方式：（课本P95-97） ⒈法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，即没有抵押价值，或者说抵押价值为零。 2.法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者说抵押价值为零。 【小结】根据上述第1、2点可得出，作为估价对象房地产由于其处分的不合法或不符合转让条件而不能成为以抵押为估价目的估价对象，但作成为其他估价目的的估价对象。 ⒊评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。 4.▲评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。 5.▲评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 ④最后，合法原则还要求所评估出来的估价结果必须要符合国家有关的价政策规定。如（房改售房、经济适用住房、有关农地征收、城市房屋拆迁等） 又如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 2、重点例子 【以拆迁估价为例，说明合法原则的具体应用】： ①在城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋的房地产市场价格与被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积直接相关。 《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。如果被拆迁房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应当不予拆迁估价，或者拆迁估价的评估价值为零。 ②在对拆迁估价必须要明确被拆迁房屋的性质和面积，否则就无法进行估价（即对被拆迁房屋的性质与面积的认定）。在《市房屋拆迁估价指导意见》第12条对被拆迁房屋的性质和面积认定问题作了如下规定：“委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性 （包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房地产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。 据这一规定，估价人员在拆迁估价中就可以按照下列几点来把握被拆迁房屋的性质和面积： （1）一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准。 （2）各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。 （3）拆迁人与被拆迁人房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。因此，▲拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，应当将经双方签名认可的书面协商结果提供给估价人员。估价人员依据该协商结果进行评估，并将其作为估价报告的一个附件。 （4）在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认。在对被拆迁房屋的面积不能协商一致时，应当向房屋面积鉴定机构申请鉴定或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 二、最高最佳使用原则（必须以合法原则为前提下） 要求掌握知识点： 1、最高最佳使用原则——就是要求评估价值应该是在合法使用方式下，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 例如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应