ISO经营质量控制程序.docVIP

1. 目的 为规范出租经营管理工作，根据经营工作特点，制定本程序文件。 2. 适用范围 本程序文件适用于上海海园房地产开发公司（下称海园房产）出租经营管理工作。 3. 职责 3.1 海园房产下设综合部，负责人员配备、任务安排、工作检查及考核。 3.2 综合部下设物业管理分部，负责对海园房产所获取的出租房源（或通过其他途径得到的租赁房源）实施招租经营，并负责客户的进户、退房、结算租金等相关管理工作。 3.3 物业管理分部经理依据岗位职责要求，全面负责出租经营日常管理工作。 3.4 物业管理分部主管、管理员根据各自岗位职责的要求，履行相应的职责。 4. 工作程序 4.1 获取出租房源 4.1.1 受业主委托，签订委托管理协议。 4.1.2 自有房源。 4.2 交接工作 4.2.1 获得关于出租经营授权的相关文件。 4.2.2 获得物业相关信息资料。 4.3 建立管理资料档案 4.3.1 接收授权管理文件及相关物业管理资料。 4.3.2 经营主管（或管理员）负责收集、整理有关租赁合同及其它资料的工作。 4.3.3 每年3月未前完成上年度值得保存的资料归集。 4.4 租金价格定位 4.4.1 定价程序：物业管理分部经理组织调研，根据类似物业市场行情制订定价初步方案。定价应包括：开价、底价、不同的付款方式下价格的浮动、装修房与未装修房的差异等。拟定的价格由物业管理分部经理形成书面文件上报，经海园房产总经会审批后予以公布。 4.4.2 价格调整：根据出租情况及市场行情的变化，参照定价程序进行价格调整。 4.5 租赁合同编制与修订工作 4.5.1 物业管理分部经理负责组织起草固定格式的租赁合同。 4.5.2 租赁合同草稿由海园房产法律顾问审核，修订后报总经会审定。 4.5.3 固定格式合同每年至少修订一次。 4.6 广告宣传与销售策划工作 4.6.1 物业管理分部根据经营性质的不同特点及出租经营目标制定广告宣传与营销策划方案。 4.6.2 拟订的广告宣传方案，根据法律顾问意见修订后，报总经理批准。 4.7 接待与洽谈工作 4.7.1 经营管理员负责接待工作。对客户应做到热情接待，礼貌待客。 4.7.2 根据客户需求，向客户推荐合理房源，主动建议客户看房。 4.7.3 保存客户需求信息、电话号码及其他联系方式。 4.7.4 跟踪了解客户需求，根据需求信息的变化采取相应的营销策略。 4.8 签约工作 4.8.1 与客户洽谈达成意向后，经营管理员及时填写租房合同，并应要求承租人提供身份证原件、营业执照原件等证件。 4.8.2 租房合同由物业管理分部经理核对无误后，方可签约。签约人应由经营管理员、物业管理分部经理共同签字。 4.8.3 承租人按合同约定支付首期房租及押金后，经营管理员提供合同文本。 4.8.4 经营管理员填写“收（退）款分户记录表”，开具进户通知单。 4.8.5 经营管理员将合同一份交财务部门；一份合同及收（退）款分户记录表由本部门归集存档。 4.8.6 经营管理员将相应房屋钥匙交物业管理员。 4.8.7 经营管理员及时更新房源信息。 4.9 承租人进户程序：承租人凭进户通知单到物业办公室办理入户手续。 4.10 承租人装修程序：承租人对所租房屋实施装修前，应提交书面装修方案，经物业管理分部审核同意后方可进行装修（须按照消防要求进行申报的，必须获得当地消防部门的审批意见，并将审批意见书的复印件提交管理分部备案）。 4.11 持证合法经营管理：督促、配合承租人办理经营证照。协助地方政府职能部门监督检查。 4.12 收取房租工作 4.12.1 经营管理员于每月最后一个工作日将下月应交付租金单位名称、交费数额等情况表（下称收款通知），送交财务人员审核。 4.12.2 经营管理员根据核准后的“收款通知”收取房屋租金，并负责填写“收（退）款记录表”。 4.12.3 发生承租人拖欠租金时，经营管理员应及时按照合同条款进行处理。 4.12.4 经营管理员于每月最后一个工作日将本月租金收取情况及房租催交记录文件移交物业管理分部经理。 4.12.5 经营管理员根据租金收取情况，与财务部门核对后，在每月最后一个工作日完成出租情况统计月报。 4.12.6 物业管理分部经理于每月的第二个工作日前向上级经理报送上月《出租情况月统计表》。 4.13 退房程序 4.13.1 在租房合同到期之日前一周，承租人不再续约的应及时告知物业办公室，到期时办理退房手续；在租赁期限内要求提前退租的，承租人应书面提出退房申请报告，经营管理员按合同约定办理退租手续。 4