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豪宅月报 上海中原研究咨询部|2012年02月 2月市场交易回暖 低价位房源“叫座” 2月份上海一手豪宅市场延续上月无新增供应局面，交易套数环比下滑1成，同比增长逾2倍。二手交易出现小幅回升之势，月度环比有3成的增幅，但同比仍有2成的跌幅。看房量环比提升20%-40%，挂牌量价无明显变化，但议价空间有显著提升，达到8%-10%。主要成交房源仍集中于总价较低的房源，而高价房甚至有出现提价的现象，产生此现象的原因在于，相对买卖市场，高端市场的租赁情况较为良好，由此业主转售为租，且纷纷表示，房源能卖就卖，不能卖转租也是个不错的选择。 本月一手豪宅中低端产品占交易主流，顶级物业几近绝迹，直接导致一手交易价格大幅下探。二手市场价格与一手基本一致，价格同样出现回落。楼市调控后，限购局面下市场交易对象的主力来自刚需及改善性需求，去年年底的一波豪宅交易热情多为前期积压客群，在得到集中释放后，随之的交易动力逐渐减退。在如今楼市低迷的局面下，高端置业者在理性思考的同时，心态趋向淡定；二手业主更有第二选择，高昂的租金使得更多的卖方选择转售为租，房源能不能卖掉已经不重要了，由此导致高价位房源“更高”。下一阶段，在开发商制定完全年销售目标后，开盘计划也将逐日提上日程，随着3、4月份“小阳春”更充分的展现，高端市场交投亦有望适当回暖。 2012年02月一二手市场数据 一手 成交套数 环比 同比 公寓 41 别墅 13 二手 公寓 15 别墅 1  说明： 中原住宅监测系统：上海中原研究咨询部根据上海市房地产交易中心、统计局公布的相关信息及中原调研数据整理补充而得。 研究对象：上海市18个区县豪宅 豪宅界定：按一定比重根据市场成交变化逐月动态调整 作者： 吴 依 Wuyi04@ 审核： 宋会雍 songhy@ ?2010版权声明：本报告由上海中原研究咨询部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有人和“上海中原研究咨询部”，且不得本 均价跌破6万元/㎡ 低价位产品比重扩大显著 供求依然失衡 “新天地河滨花园”4月全新亮相 别墅连续三月无供应 交易总量小幅攀升 均价震荡下挫 “翡翠别墅”时隔一年成交 新增供应停滞“海源别墅”年内推新 二手豪宅总体表现 豪宅交易版图扩大 小面积豪宅交易集中 全市均价下滑2成 低总价房表现活跃 市场机遇与风险 市场机遇：节后全市新房成交“小阳春”乍现的带动下，豪宅市场也略显暖意，部分久违交易的高端项目在本月出现成交，年前冰冷的豪宅市场似乎在近日迎来“转机”。略显“亲民”的处境显得有些尽管看房的人气回暖，但政策的影响加上高企的房价依然将不少人堵在了“门口” 豪宅月报 上海中原研究咨询部|2012年02月 一手豪宅交易有限回升 成交均价跌破6万元/㎡ 2月一手豪宅市场无新增放量，成交量再度萎缩，但降幅有所收缩。1月市场交易套数、面积环比降幅均达到1成。具体来看，本月上海市一手豪宅市场成交54套，同比增长170%，供求关系保持不变，供求比依然为零点。不同物业类型的豪宅成交表现各异，公寓类豪宅交易套数下滑2成、面积跌落逾4成（见附表图1、图3）；别墅类豪宅成交套数增2倍，而成交面积更是增加近3倍（见附表图13、图15）。本月成交均价跌破6万元/㎡，降幅进一步扩大至2成。低价位、小面积产品成市场交易主流，高端产品几近停歇，仅有浦东张江“翡翠别墅”单价达到12万元/㎡以上。 豪宅公寓 公寓新增冷清局面延续 小户型交易份额达四成 本月豪宅公寓无新增供应。全市14例楼盘成交，较上月增加1例，共41套、面积0.96万㎡。龙华、花木本月交易套数位列全市前两位，新华路、衡山路并列第三位，交易套数分别为12套、11套、4套；其中花木板块未能延续上月交易涨势，月度交易流量大幅滑落，但仍位居全市前列；而龙华板块一改上月低迷局面，当月交易套数与花木同步，均突破10套以上；其余板块仍表现低迷，成交量在1-4套不等（图2）。“尚海湾豪庭”、“星河湾荟苑”、“嘉御庭”、“白金湾府邸”、“四季雅苑”当月交易相对活跃，成交套数分别为10、8、4、3、3套，其中“尚海湾豪庭”击退上月销售冠军“星河湾荟苑”，本月交易套数位居榜首；五例楼盘交易套数总量占全市近七成份额。180㎡以下、181-240㎡两个面积段的交易比重止跌回升，其中180㎡以下产品比重较上月提升23个百分点，达到36.59%；其余面积段市场份额环比上月均有不同幅度的下滑，其中300㎡以上的交易份额大幅下挫34个百分点（图4）。 均价跌破6万元/㎡ 低价位产品比重扩大显著 本月豪宅公寓成交均价57918元/㎡、环比下滑5.51%（图6），受低价位房源集中交易的影响，当月价格继续滑落，且突破近两年以来最低值，跌落6万元/㎡。其中陆家嘴滨江、