[经济学]房地产估价——6收益还原法.pptVIP

第六章 收益还原法 第六章 收益还原法 一、基本原理 二、计算公式 三、净收益的求取 四、报酬率、收益乘数和资本化率的确定 五、案例分析 基本原理 一、概念 二、适用对象和条件 三、操作步骤 一、概念 （一）概念及含义 （二）理论依据 （三）如何表达 概念及含义 1.概念（见书）：又称收益资本化法、收益还原法、投资法、或收益现值法。是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.采用收益还原法求得的房地产价格称为收益价格。 3. 收益还原法根据资本化方式的不同，可分为直接资本化法和报酬资本化法。 1)直接资本化法:是将估价对象未来某一年的预期净收益除以资本化率或者乘以收益乘数转换为估价对象价值的方法。 其中，将未来某一年的预期净收益乘以收益乘数转换为估价对象价值的方法，称为收益乘数法。 2）报酬资本化法：又称之为现金流量折现法，是估价对象未来各期的正常净收益，采用适当的报酬率或资本化率将其折现到估价时点后累加，以此求出估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据（掌握） 收益还原法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于其市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向、情势，解释未来预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。 还可如此表述：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 理论依据（了解） 收益法的理论依据还有效用价值论和地租理论。 1、效用价值论：任何商品的价格是效用、稀缺程度和有效需求三者相互作用的结果，效用是决定价格的先决条件。效用价值论认为，效用决定价格的内容，稀缺程度决定价格的高低，商品交换双方都是用对自己只有较少效用的商品交换取得对自己有较大效用的商品，从而都有利可图。收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现时价值，因而决定了房地产购买者一宗房地产所付出的代价，不应该多于其购买同类房地产的预计未来收益的现值，在风险因素和效用大致相同的两宗以上的相似房地产中，购买者必然会选择价格便宜的。这就使收益法与替代理论相关。 2、地租理论：收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的，尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地租是土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格……土地的价格无非是提到出租的资本化收入”，或者说“资本化的地租表现为土地价格”。 如何表达 表达公式： 土地价格 = 地租 / 还原利率 将范围进一步拓展： 房地产价格=房地产的净收益/资本化率 因此，结合资金的时间价值，房地产价格取决于三个方面： 1.可获净收益的大小； 2.可获净收益期限的长短； 3.获得该净收益的可靠性； 二、适用对象和条件 （一）适用对象和条件 （二）优缺点 （三）注意事项 适用对象和条件 1、适用对象：收益法主要运用于收益性房地产的估价，包括有收益或有潜在收益，如租赁房地产与营业用房地产； 2、应用条件： （1）、收益的可计量性，是指待估房地产未来年纯收益可以用货币计量。由房地产提供的收益包括有形收益和无形收益，前者容易理解，后者如房地产对人们生活水平的舒适方便性的增加； （2）、收益的连续性； （3）、收益的稳定性； （4）、资本化率或还原利率的可确定性； （5）、风险的可衡量性。 使用这一方法的前提： 资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来的收益是可以正确预测计量；与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 优缺点 1、该方法以其充分的理论依据和广泛的应用范围，曾被誉为房地产估价方法中的“皇后”。与其他方法相比，其优点：（1）、应用范围广泛； （2）、理论依据充分； （3）、符合购买者的投资宗旨。 2、不足： （1）、纯收益及资本化率或还原利率的确定相当困难； （2）、仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际； （3）、使用范围仍有一定的局限性。 注意事项 运用收益法需要注意： （1）、收益法中