[经济学]房地产投资与项目管理14.pptVIP

房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 房地产投资项目财务分析 财务分析：也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 财务分析的作用： 1）衡量项目的盈利能力 考察拟投资项目的盈利能力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。 主要通过计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行。 2）衡量项目的清偿能力 拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目按期收回全部投资的能力；二是债务清偿能力。如有贷款，应考察项目资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的清偿债务的能力。 主要通过计算投资回收期、借款偿还期及资产负债率和偿债保障比率等指标。 3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口），它是投资开发经营的必要条件。 主要通过资金来源与运用表进行。 财务分析的基本程序： 1）搜集、整理和计算有关基础财务数据资料。将得到的投资与总成本费用、销售收入、利润、税金等一系列财务数据编制成辅助财务报表。 2）编制基本财务报表。分别编制反映项目的盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基本财务报表。 3）财务分析指标的计算与评价。根据基本财务报表计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标准或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出评价，得出结论。 4）进行不确定性分析。主要有两种：临界点分析和敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险能力和适应市场变化的能力。 5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，做出投资项目财务上可行与否的最终结论。 基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。 “借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。 另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。 现代的财务指标分析 1、根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类: 2、根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。 从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。 各财务分析指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。 该指标主要适用于建设工期短的小型项目的投资分析，以及对于大中型投资项目，在投资机会研究或初步可行性分析阶段的运用。 1）投资利润率 投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为： 式中：总投资额=固定资产投资+建设期利息+流动资金 利润总额=开发商品的净销售收入- 成本 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。 计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。 投资利润率指标值评价： 优点是计算简单、直观、易于理解 缺点是对于正常年度利润额的选择有困难 投资利润率指标一般适用于投资额小、比较简单的项目的财务评价。 2）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为： 3）资本金利润率 资本金利润率是项