房价已经硬着陆.doc

潘石屹:房价已经硬着陆 买房再等等 2011年接近尾声，中央经济工作会议上关于楼市调控不放松的表态彻底击垮了开发商内心深处残留的一丝希望。明年的房地产市场形势难言乐观。 就连今年初提前抢跑降价卖房的开发商，也不得不主动放慢脚步，给公司在明年的增长留下余地。那些一直存有侥幸心理的开发商，到现在就不得不以被动减少开工面积的方式来适应市场的急剧变化。 对持有“房票”意欲入市的买房者，SOHO中国董事长潘石屹(博客)和高盛投资管理部中国副主席哈继铭都建议：市场尚未到底，买房还要再等一等。 日前，SOHO中国董事长潘石屹与高盛投资管理部中国副主席哈继铭在参加第一财经频道《头脑风暴》节目录制时对当前国内房价过高达成一致，并难得地奉劝买房者：买房还要再等一等。 潘石屹在节目中更是难得地将同行眼下面临的困难一一暴露，称有些大的开发商现在的情况“非常困难”，甚至以目前几个合作伙伴的能力都难以解救，因此不得不寻求降价自救。 房价过高成共识 袁岳(博客)：最近房地产开发商我也觉得好像有点像拐点的意思，因为突然发现开发商都不正儿八经做这个事了，王石去读书了，潘石屹发行纸币了。 还有任志强(博客)（微博）搞人生哲学了，基本上好像没在搞房子这个事。 最近楼市的变化可能是大家非常密切关注的一件事情，我们的年终盘点就来关注这个楼市到底现在发生着什么，以及下一步会发生什么。 哈继铭：中国房地产从根本上来说，到底是什么原因会使它涨，这个因素是不是永远会存在？这个因素将来如果消失了，或者逐渐地变小了，房地产又会是怎么样一个走势？ 我从2006年开始关注中国的房地产和地产价格与我国人口结构的关系，一般来说，一个国家如果人口过于年轻的话，房地产是不会涨的，因为年轻人多半是买不起房子的。但是如果这个国家的人口过于老化，房地产也是不会涨的，因为老人是需要卖房子的，他要把在中年时候买的房子，逐渐地兑现、变现。 如果说是中青年占比很高的这么一个国家，房地产就存在内生的一种难以阻挡的上升趋势。 中国是什么情形呢？我们上世纪五六十年代以及70年代，基本上人口结构是左三角形，小孩很多，中年人和老年人很少，那个时候我们提倡多生多育，所以那个时候你根本就不要想这个国家能有什么投资，因为这种经济是很难有储蓄产生的。 但是几十年以后，我们的这个人口结构变成一种椭圆形，就是中间，中青年人很多，而且我们小孩特别得少，因为我们实行的是计划生育政策，这个时候你想有巨大的购房的动力，因为中年人他有了工作之后，他就要想办法把他的钱存下来，他不敢消费，因为他要为自己的养老考虑，孩子只有一个，靠不住。 到了今天这个阶段，我们发现我们40～60岁的人的孩子们，所谓婴儿潮的下一代们现在人数也很多，中国上世纪80到90年代出生的有2亿多，都在买房子。 为什么年轻人结婚一定要买房子呢，因为后面丈母娘推着要买房子，丈母娘现象在中国是很明显的，为什么丈母娘那么牛呢，因为中国1980～1990年出生的男女性别比例是很失调的，计划生育之后大家都愿意生男孩。 我们从十几年前进入椭圆形阶段，目前我们依然处在这一阶段。将来它会变成一个三角形，到时候老人很多，中年人只有老人的一半，婴儿们只有中年人的一半，只有老人们的四分之一，到那个时候，老人们是不太愿意再买房子的，并且有一部分老人是希望把房子卖出去。到那个时候，房子想让它涨都很难。 关键这个时刻什么时候到来，预计是2015年，中国有工作能力的人在社会当中的占比将达到最高点，从那个时刻开始往前走，就是逐年地下降，而且下降的幅度是很大的。 潘石屹：我的观点就是住宅价格现在很高，太高了，就是我们衡量这个市场有没有泡沫，中国的也好，外国的也好，各个城市的也好，我想只有一个指标，就是租金回报率。 中国现在住宅的租金回报率都不到2%，国外大概在6%~7%，在这种情况下，住宅的价格是非常高的。 无论是北京、上海，还是二线城市，都已经高了，就是一个指标，租金回报率太低了，这个高的价格到底能不能降下来？我在今年年中的时候就说，在短期之内很难降得下来。 什么原因呢？开发商手里有钱，2009年全中国销售了3万亿，非常高，2010年销售了5.25万亿。8万多亿的销售额，房地产的回款是慢慢回款，开发商是有钱的，除非是成交量大幅度下跌，开发商的资金链出现问题才可能往下降。否则的话，我账面上有钱，成交量低的话，就让它低着去吧。所以什么时候开发商手里没有钱，才是房价降的开始。 袁岳：这个话好像去年大家也是这么说，因为大家去年都认为说这回跟上次调控不一样，大家能够扛得住，因为手上都有钱，现在还是这个话吗？ 潘石屹：现在因为成交量的降低，银行开发贷款的降低，尤其是在今年，实施了一个限购政策，这个限购政策把一些城市成交量对价格的敏感性降低了，原来我只要拿着钱就行了，现在就是你价格降了，一部分人，尤其北京、上海的人，