[经管营销]山东滕州永丰国际电子广场老市场改造策划分析报告.ppt

专业市场惯例周期：3~5年； 返租率：跳点（6-10%），恒定点（8%） 运作核心： 对价格理性的把控（平衡租金、售价、消费者心理） 对市场成长的精准预测（未来商业格局，租金上浮标准） 招商工作的高效推进（招商进驻率、招商租金条件、商家存活率） 寻求投资客、开发企业、商家三方共赢的平衡点 我们的运作建议： 在市场理性价格的基础提高售价， 3年返租24%，一次性返还租金冲抵首付款降低投资门槛，开发商得到3年的经营权和收益权； 利用3年的时间，加大招商优惠，通过招商全面培育商业市场；3年后独立产权带租交付给投资客。 返租模式细分化公析 客户签订买卖合同 签订返租协议，24%首付一次性冲抵首付款 确定售价和返租模式 制定招商基础条件； 正式招商； 商家进驻，开放商收取租金收益； 三年后顺利交接 最大程度降低投资客抗性，树立投资信心 周密的市场调研和招商意向摸底 商家利用招商优惠降低前期立店成本 商业市场进入培育期，投资客投资疑虑得以解除； 三方利益最终平衡 主要操作流程 项目操作的关键点 ◆尽量保持原有商脉： 项目为电动车批发市场的发源地，本项承担着商脉传承的功能。项在运作的过程中，首先考虑的是如何把项目原有商户重新吸引过来，尽量他们的需求，电动车主力形象店商户亦是招商和重点对象；另外一方面业态定位考虑电动车与周边业态的关联性。 ◆供求空间的特殊性： 从商户的需求