地产行业前景狭路相逢勇者胜.ppt

地产行业前景 天道酬勤，狭路相逢勇者胜！ 选择行业就是选择人生 那么，从长期发展看， 哪些行业最好，称的上是朝阳产业？ 金融业：证券公司、期货公司等与中国资本市场有关的行业 资讯行业：中国电信、中国联通、IT业、电脑网络 公司等高资本投入、高科技公司 房地产业！ ■ 第四阶段(2003年以来) 价格持续上扬，多项调控措 施出台的新阶段 2003年以来 房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。 随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 房地产企业的核心竞争力 ◎ 对城市片区土地价值的准确判断能力 ◎ 控制土地成本的能力 ◎ 突出的规划设计能力 ◎ 大幅度提升土地价值的能力 ◎ 品牌优势 ◎ 对上下游资源的整合能力 中国房地产业的特性 中国的经济是政府主导下的市场经济，产业发展的主要资源都控制在政府手中。以房地产业为例，它的资源，一是土地，二是资金，三是税收，四是价格。这些都控制在政府手中。 土地由国土资源部管理；资金由中国人民银行控制；税收政策也不断地进行调整；价格则由发改委来控制。由此来看，房地产业增长的基本条件都由政府控制着，它本身就是政府控制的一个产业。政府主导下的市场经济加上我们本身的调控机制，房地产业不应该发生全局性的问题。 商业地产和特色地产 商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。目前，规模大的商业房地产项目多为开发商整体开发、专业公司统一经营管理、以收取租金为投资回报的模式。 特色地产是指:以旅游、休闲、体育等为主体的物业形式，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、会议中心、运动村、产权酒店以及养老院等房地产项目。与住宅、商业地产相比，特色地产由于具有高度的人性化内涵、先进的规划和多功能属性以及较高的附加值等特征，在居住品质、投资价值和发展前景方面比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，随着居民对上述产品的需求日益旺盛，将越来越受到业内的关注。商业地产和特色地产作为长期持有的收益性物业，投资回收期较长，对开发商的资本规模有着更高的要求。公司对此长期关注并进行了深入研究，将结合公司的实际，择机投资相关项目。 商业地产、特色地产的营销的特殊性 商业地产、尤其特色地产是全新的、方兴未艾的事业，在国内大部分城市和地区，都是发展中的新兴支柱产业 一、营销主题的区别： 二、推广对象的区别 三、营销周期的区别 四、消费者关心的问题不同 五、推广节奏的区别 六、媒介策略不同 七、宣传费用分配不同 八、营销活动重点不同 营销主题的区别： 住宅消费者侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真，购买的 是“生 活方式”。 商业地产注重的是投资，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。 特色地产侧重的是养老、养生、旅游、休闲等高品质生活环境的创造，但投资回报和升值空间也是消费者会关心的问题。 推广对象的区别： 住宅房地产面对的消费群体主要分两种，一种是用于自住的购房者，一种是用于投资的购房者。住宅地产投资关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。 在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；投资客 户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象 这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。 营销周期的区别： 营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长。商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人