[自然科学]走进房地产.ppt

走进房地产 人力资源部 一）房地产基础 房地产—— 由土地附着在土地上的各类建筑物.构筑物和其他不可分离的物质 及其权利构成的财产总数。 建筑物—— 通称建筑，属于固定资产范畴，一般指指供人居住、工作、学习、 生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建 筑。例如，工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。 构筑物—— 不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物。 一）房地产基础 房屋 一）房地产基础 房地产=房产+地产。 房产： 是房屋及其处分权、占有权、使用权、收益权等权利的总称。 地产： 是土地及其使用权、收益权权利的总称。 是能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产。 一）房地产基础 土地所有权：国家所有和集体所有 取得土地的方式： 出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 特点： 1）、土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土 地使用权； 2）、出让土地权限于国有土地； 3）、集体土地未被征用不得出让； 4）、土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使用 权证书。 一）房地产基础 划拨： 是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了 补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权 无偿交给土地使用者使用的行为。 特点: 1）划拨土地可以转让； 2）划拨土地使用权可以出租； 3）可以设定抵押； 4）划拨土地交易需按市场价补缴土地出让金： 5）划拨地无使用年限限制。 一）房地产基础 土地所有权归国家和集体所有(台湾、香港及国外的 土地所有权均归私有） 土地使用权的年限： 住宅用地：50年 工业用地：50年 综合或其他用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育 地：50年 二）、房地产的划分 土地的分类： 1、生地 2、熟地 （1）三通一平(水通、电通、路通、道路平 ) （2）五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地） （3）七通一平（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整 ) 房屋面积的分类 房屋建筑面积——房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面 积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.2m(含)以上 ，有上盖，结构牢固的永久性建筑。 套内建筑面积——包括套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台 建筑面积。 使用面积——俗称地砖面积。 公摊面积——是指产权人共同占有或共同使用的建筑面积，建筑物的楼 梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 二）、房地产的划分 建筑面积计算 占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫 红线面积 容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率——使用面积与建筑面积的比率 绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比 率 1.按使用性质分类 2.按建筑结构分类 3.按建筑高度分类 4.按房屋类型分类 5.按政策性质分类 1、建筑物按使用性质分类： 2、按建筑结构分类 层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。 2、按建筑结构分类 2、按建筑结构分类 2、按建筑结构分类 3、按建筑高度分类 低　层：１－ 3层 优势：独院式、双联式、联排式,多面临空、通风、采光佳，平面组合灵活，院落式使用便利，安静。 多　层：3 － 8层 优势:构造格局佳，公摊少，房屋价格低，物业费用低。 小高层：9 － 18层 优势:有电梯，户形设计的空间大。 3、按建筑高度分类 高　层：19 - 30层 优势:抗震性高层优于多层、视野广、景观好。 超 高 层：30层以上 优势: 视野非常好，档次高，外观豪华。 4.按房屋类型分类 4.按房屋类型分类 4.按房屋类型分类 4.按房屋类型分类 4.按房屋类型分类 5.按政策性质分类 商品房 商品房是指在市