建设开发控制规划局.docVIP

一、规划前言 新一轮总体规划已于2002年编制完成，为进一步落实总体规划对轻纺村地块的规划意图，加快对该地块开发进程，慈溪市规划局委托我院对该地块编制控制性详细规划。 轻纺村地块位于市区东部，是市区居民通过高速连接线往上海、宁波方向出行的一个交通节点，位置比较特殊，而该地块现状为轻纺村、番禺村等几个村庄村宅集聚地，地块内有一灶江、大塘江和界堰路江三条主要河流，企业数家，为名副其实的一个城中村。 本次规划充分考虑到该地块属城中村的现实情况，试图通过地块指标的控制、道路的贯通、沿河景观的整饬，营造一种既利于城中村的改造、保留原居民生活习性、又利于地块商业化运作、进一步加快城市化进程的规划控制和引导模式。规划当中以一灶江为界分为东部以低层建筑为主的区域，西部以多层建筑为主的区域。东部主要解决拆迁安置和村民自行建房等问题，西部主要解决商业化运作问题，便于政府在地块改造中有多种形式选择，实现其灵活性。在指标控制上，以低层建筑为主的东部容积率指标控制在1.0左右，顺应了政府试图通过政府引导，村民群体、开发商共同开发地块的想法，降低了开发门槛和一刀切带来的改造难度，利于实现三赢效果。同时，为强化原居民沿河生活习性，规划当中充分利用大塘江、界堰路江水景，结合绿地广场，塑造带形滨水空间，成为居民休憩场所，原有生活空间和习性不因城市化而泯灭。人性化空间的实现，是在使特有文化延续的基础上实现的。 二、现状概况与分析 ㈠规划区位及范围 本规划用地南临329国道，北界开发大道，东至杭甬高速连接线，西抵东三环路。 ㈡规划面积 总用地面积约为119.1ha。 ㈢自然条件 整个地形为平地，整个地势南高北低，除规划区东北侧区域内有部分农田及空地外，其余均为建成区。另外，在规划区内部有一灶江、大塘江和界堰路江三条主要河流。 ㈣） 2、从城市设计入手，完善整体的空间形态布局，重点突出轴线、景观节点和绿化系统，创建具有慈溪地方风貌特色的现代化城市居住小区； 3、以旧村改造为重点，合理划分居住用地，确定建设周期，落实公共配套设施； 4、编制市政综合规划。 四、规划区性质与规模 ㈠性质 依据《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》与现状实际情况确定本规划区性质与功能定位：以居住、商住为主要功能的具有慈溪地方风貌特色的城市居住小区。 ㈡㈡ 控制指标 用地功能 建筑密度（%） 容积率 绿地率（%） 居 住 用 地 20—35 0.6—2.0 20 公共设施用地 35—50 0.6—3.0 见图则 市政设施用地 35—50 0.6—1.8 35 绿 地 --- --- 70 九、用地兼容 为了增加规划用地的适应性和灵活性，特作用地兼容性规定，具体详见表二: 十、建筑间距与退让 1、居住建筑和其它公共建筑的间距，可在同型布置方式的居住建筑间距的要求上，减少10—20%，但须满足各专业规范的要求。 2、建筑退道路红线：沿本区道路两侧的建筑物，后退规划道路的距离应按表三执行。 3、建筑退地块界线：沿本区规划地块界线两侧的建筑物，后退规划地块界线的距离应按表四执行。 4、后退高压走廊：在规划区内有一条35KV的高压走廊穿过，两侧后退控制宽度各为10米。 5、后退河道：在规划区外围以及区内有一灶江、界堰路江和大塘江等三条河流通过，建筑后退该三条河道均须为8米以上。 （表二） 用地兼容规定 主项用地 R C S U G 兼容用地性质 R √ × × × × C △ √ △ △ × S △ △ √ △ × U × × △ √ △ G √ √ √ √ √ 注： 1、主项用地指规划图中所示的用地性质，兼容用地指改变主项用地后的用地性质，“√”、“△”、“×”分别表示允许兼容、有条件兼容和不容许兼容。 2、未列入主项用地的其它规划用地表示不容许兼容。 3、为了塑造本区的优美环境，规定所有用地可以兼容所布置的G类用地，但对S、U、C和R类用地进行兼容时，必须在其它适当位置得到相应补偿。 （表三） 后退道路红线一览表 道路红线宽度（m） 建筑物后退道路红线最小距离（m） 高层建筑 裙房 多、低层建筑 交叉口 12以下 8 5 3 8 12-18 10 6 4 10 20-28 12 8 5 12 30-38 14 10 6 14 40-48 16 12 8 16 50及50以上 18 14 12 18 （表四） 后退地块界线一览表 地块界线位置 建筑物后退地块界线最小距离（m） 高层建筑 多低层建筑或裙房 东 8.0 4.0 南 12.0 5.0 西 8.0 4.0 北 12.0