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四、房地产业与金融业的关系 房地产业与金融业有着密切的关系 （1）房地产业越发达，与银行业的关系也就越密切，依赖性就越强； 1、房地产业属资金密集型产业，开发、消费的每个环节都需要。 2、房地产业投资周期长、资金量大的特征决定了其对金融业的依赖。 （2）房地产业同银行业相互促进； 1、房地产贷款业务带动银行业的发展； 2、多样化的房地产资金需求催生金融创新，银行取得贷款资金方式增多； 金 融 的 支 持 流通 存量房 销售 房屋 建设 房屋 开发 土地 购置 土地 四、房地产业与金融业的关系 ①：据统计，在2000～2002年房地产开发投资资金来源中，平均有22.49%来源于国内银行贷款，有47.30％来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。 ②：商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由1998年的3.59%增长到2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。 四、房地产业与金融业的关系 （3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行； 1、地产泡沫，经济危机：房地产业的抑制效应。 幻灯片 13 2、银行降低贷款条件，引发土地投机行为； * 第二节 房地产金融的发展 一、国外房地产金融的发展 （1）国外房地产金融发展的三个源头： 1、建筑业协会（Building Society）：1975 ，凯特雷，英国伯明翰 运作设想：把愿意购买房屋的人组织起来，其成员逐月将固定金额的钱储存在社团内，供社员购买土地并建造房屋，房屋建成后，协会采用无记名投票或由成员支付一定费用的办法将房屋分配给成员。 区域购房者 房屋 分配 存钱 社员投票 支付费用 购房/地 建屋 社团 英国建筑业协会发展的历程：1987年发展中有三个全国性的大型协会，并且由互助合作社变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，20世纪80年代以后的运作过程如图 建筑业协会在有些国家也称为住宅合作社，但英国的建筑业协会逐渐发展成为一种非银行金融机构，互助性职能趋小，尤其是第二次世界大战后，这种金融机构形式在世界各国成为重要的房地产融资的方式。 英国建筑业协会发展的历程：1987年发展中有三个全国性的大型协会，并且由互助合作社变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，20世纪80年代以后的运作过程如图 2、土地开发银行（ Land Development Bank ）：1769，德国，普鲁士邦西里西亚省，根据土地开发银行的组织形式，分为三个发展阶段： （一）早期阶段（1769-1849）： 特点：政府规定，地主，义务参加土地开发银行，银行仅服务于一定区域。 地主利用自己的土地作抵押取得贷款，用于土地开发和房屋建设。 三阶段 （二）中期阶段（1850-1873）： 特点：取消原来只有地主参加的限制，凡是土地价值在1500德国马克以上的土地所有者都可自愿参加，抵押土地证券化，合作社以这些土地为担保发行债券，取得资金供社员使用。 各合作社单独运行，仅在一定范围内流通 三阶段 （三）后期阶段（1873年以后）： 特点：取消区域局限性，1873年组成了普鲁士银行，各地区的股票以各地区的土地做担保，股票的流通范围扩大，中转站成立。 3、公积金制度（ Provident Fund System）：1995年，新加坡，公积金用于雇员的社会保障，1968年，公积金开始用于购买房屋等方面，覆盖全体雇员及其雇主 中央公积金局 有薪水收入 个人与雇主按同等比例缴存 1:购买房屋 2：本人55岁退休后或丧失劳动能力时，依靠公积金生活 3：本人去世，全部缴存公积金由指定受益人领取 制度保障：强行划账，迟缴要罚缴滞纳金 二、国内房地产金融的发展 （1）根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，分为三阶段 （一）住房建设资金管理阶段（1949-1978）： 特点：计划经济，国有企业低工资，高福利，住房分配制度。 基本建设投资：生产性建设投资、非生产性建设投资 建设原则：厂房第一，仓库其次，宿舍和办公室再其次。 ①、资金紧张，鼓励自建公助，员工