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新竹市房地產發展分析 新竹市地理人文條件分析 新竹市總面積約104平方公里，總人口數420588人，共三個行政區。 東區面積約33平方公里，人口數200486人，佔總人口比例47% 北區面積約15平方公里，人口數146243人，佔總人口比例34% 香山區面積約54平方公里，人口數73859人，佔總人口比例17% 新竹市房地產蓬勃發展的原因 新竹科學園區-自從1980年代行政院國家科學委員會於新竹縣市設立新竹科學園區以來，新竹市即成為全台高科技產業的代名詞。竹科目前已成為擁有479家高科技公司，15萬就業人口及平均1兆新台幣營業額與400億美金產值的台灣經濟奇蹟。 高所得-新竹市2010年平均每戶可支配所得為118.4萬元，新竹縣為105.2萬，僅次台北市129.8萬元，居全國第二、三高的所得。新竹市平均可支配消費支出為94萬元，新竹縣為86.7萬，亦僅次於台北市的98.8萬元。此高所得及高消費的能力是造就新竹房地產發展最主要的因素。 最幸福的購屋區域-2011年全國房價所得比；最高地區為台北市平均房價1739萬，平均可支配所得為134.1萬，房價所得比約為13倍；最低地區為新竹市平均房價790萬，房價所得比約6倍，其次是新竹縣的6.6倍。顯示新竹縣市是擁有高收入，房價卻相對低，購屋負擔最輕鬆的區域。 新竹市房地產市場概況 往東區發展的趨勢-新竹市由於面積不大，早期房地產發展重心是火車站附近及市政府為最蓬勃發展的地區，後來逐漸轉移至北區光華街經國路一帶的集合式住宅區，最近幾年由於科學園區及竹北市的發展，人口慢慢從地狹人稠的北區轉往目前科學園區周邊的東區來發展。 多個都市計劃-由於新竹市政府積極的發展新竹市東區，因此新竹市目前幾個主要的都市計劃都集中在東區—包括: 1.新竹市科技特定區台鐵後站都市更新計畫 2.新竹市科技特定區計畫(新都心計畫) 3.新竹市頭前溪沿岸地區都市計畫(隆恩，水源，前溪，溪橋) 4.變更高速公路新竹交流道附近地區特定區都市計畫(關埔一、二期) 新竹科技特定區計畫(新都心計畫) 計畫範圍-「新竹科技特定區計畫」之計畫範圍為原「新竹（含香山）都市計畫」區內，西以西大路為界，北以中華路至都市計畫範圍邊界（工業區）為界，南以南大路及光復路至新源街口為界，東以新源街、公道五至水溝為界所圍成之範圍，全區計畫面積約為196.34公頃。 計畫目的-為創造與新竹舊城核心區相輔相成之發展模式，並配合東勢工業區轉型再發展契機，認此新都心地區，擬定「新竹科技特定區計畫」，規劃為高科技商務產業發展腹地，實現都市更新再發展之目標。 土地使用-本區為配合科學園區發展所衍生周邊的產業發展，故區內土地商業區，複合商業區，科技商務區，住商混合區佔大多數土地分區使用。 交通設施-縱貫線，台鐵新竹火車站，台鐵內灣支線北新竹站。 頭前溪沿岸地區都市計畫 計畫範圍-位於新竹市東北隅，新竹市中心區與竹北市間，涵蓋千甲里，水源里，前溪里，舊社里及光復里等全部或部分區域。總面積約690公頃。其中於民國99年7月新竹市都委會通過更名為「千甲車站附近地區都市計畫」計畫範圍為縱貫鐵路以東(包含隆恩、水源段)141.6公頃，鐵路以西(包含前溪、溪橋段)52.03公頃，是目前本區主要都市計畫的區域。 計畫開發方式-依據99年7月都委會通過開發方式為縱貫鐵路以東為區段徵收方式，鐵路以西為市地重劃的方式。 土地使用-本計畫為非都市計畫範圍，故分區大多屬特定農業區，使用類別為農牧用地，甲建，丁建居多。土地公告現值隆恩、水源農地部分為5000/ ㎡；建地部分為15300/ ㎡；前溪段農地為6800/ ㎡，建地部分從10119/ ㎡~43800/ ㎡不等。 交通設施-台鐵內灣支線世博千甲站。 變更高速公路新竹交流道附近地區特定區都市計畫(關埔計畫) 計畫範圍-新竹市光復路以北，中山高速公路以東，68快速道路頭前溪以南，柯子湖溪以西的範圍，坐擁新竹市、竹北市、六家高鐵站、竹東鎮及科學園區等四大生活圈之地理中心位置。總面積為327.26公頃。其中已重劃過區域59.02公頃的關埔重劃區(關埔一期)包含了COSTCO、慈雲路兩側的光埔重劃區及輕軌竹科新莊站以南、日光公園周邊的關長重劃區。 計畫開發方式-除已重劃完成之關埔一期的土地，其餘未開發地區預計會依據市地重劃的方式做開發。唯實際狀況尚需於市政府核定狀況為主。 土地使用-本區屬都市計畫範圍，已重劃區域有商業區，商務專用區，住宅區等，未重劃區預計有商務專用區，產業服務專區，住宅區等。 交通設施-中山高交流道，台鐵內灣支線竹科新莊站。 區域行情趨勢分析 新竹市區-本區位於新竹火車站周邊，包含城隍廟，市政府等週邊，商業機能齊全，房屋市況普遍以老舊公寓華廈，透天，店家為主。公寓華廈透天平均行情11~14萬