2013年春北大房地产经济在线作业.docxVIP

名词解释：1.（教材第十章）业主公约：是业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面全力义务的行为准则，是以书面形式订立的自制规范。2.（教材第八章）房地产泡沫：是由于虚拟需要的过度膨胀导致房地产价格视频相对于其理论价格的非平稳性上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象 3.（教材第五章）可调价格合同：是指合同价格可以依据开发商和承包商的约定（主要是调整因素和调整方法的约定）而调整，这种合同既保持了工程价格的灵活性，有保持了价格变化的规范性和有序性 4.（教材第四章）总承包：总承包是指从事工程总承包的企业以下简称工程总承包企业受业主委托按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行竣工验收等实行全过程或若干阶段的承包 5.（教材第三章）房地产投资：就是将资源投入房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益 6.（教材第二章）土地使用权出让：是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。是国有土地有偿使用的主要形式之一 7.（教材第一章）住房公积金：是指国家机关、国家企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。 8.（教材第一章）两限房：全称为限房价、限套型普通商品住房。 9.（教材第一章）经济适用房：指在政府指导下组织建设的，适合中低收入家庭承受能力，具有一定社会保障性质的微利商品房。 10.（教材前言）改良物 ：改良物是提高土地的品质，使得土地更能满足人们生产生活需要的物质，改良物与土地具有不可分性，附属于土地是土地的一部分简答题：11.（教材第九章）简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。答：收益还原法的基本原理是——某房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等原理公式为V=A/r,其中：V是待评估的房地长的价值，A是待评估的房地产每年的纯收益，r是资本化率（又称还原利率）。还原法的理论依据是房地产价格行程中的预期收益原理。也就是说，决定房地产价值的，不是过去的因素而是未来的因素。是微观经济学的效用价值论，就是能够给人们带来货币收益。收益还原法只适用于收益性房地产的价值评估。成本法基本原理——成本法就是以生产某一房地产所耗费的各项费用和应缴纳税金及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。成本法公式：新建房地产的价格=土地购置费用+土地开发投资+建筑物建筑安置费用+税金+利润 旧有房地产价格=旧有房地产的重置成本-建筑物的折旧。期院里是效用价值理论即房地产的效用是能够产生纯收益，所以他的价值就通过其效用的大小即纯收益的大小来衡量。成本法则是生产费用价值理论的具体体现。 12.（教材第八章）房地产泡沫对国民经济的正面与负面效应？答：正面效应——在泡沫产生并持续放大阶段，房地产价格持续上升，消费者产生了房地产价格将会进一步上升预期，而实际价格走势正是这一点时，将会进一步增强这种预期，在这个过程之中居民的财富水平的确出现了一定程度的增加。在房地产价格上升时，投资投机于房地产的企业估价上升，及时企业不是上市企业，其拥有财产的价值上升也表现为其本身市场价格的上升，企业的市场价值高于资本的重置成本，增加企业投资，最终刺激经济的增长负面效应——1房地产泡沫作为一种价格现象可以对经济资源的配置产生影响，资产价格不断上升，使得市场价格不能反映出真实的供求关系，偏离一般的均衡价格，导致大量资金流入该颤音，破坏力社会经济资源的最优配置,2房地产泡沫的产生必然会带来收入上的再分配，产生既无效率又损害社会的公平分配效应，劳动所得在国民经济中所占的比重不断下降。3房地产泡沫的产生、膨胀和崩溃导致房地产价格的大幅度波动已经对整体经济的影响，房价季度下跌，商品房知晓，将会影响银行还款，银行将会出现资金链条断裂，银行挤兑，金融危机爆发，今儿影响到实体经济的良性发展 13.（教材第六章）房地产市场的特征有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？答：1土地一级市场中的卖方垄断：土地一级市场就是国有土地使用权出让的市场，国家实际垄断了土地一级市场上的供给，土地供给数量是有限的，有计划的。2房地产市场是明显的区域性市场，不是自由流通的价格基本一致的全国统一大市场。3房地产市场是房产和地产合一的市场，房产与地产的交易是不可分离的，在价格上也密切相关。4房地产的权属关系的转移应当面且必须按照法定程序履行有关手续，有着比一般商品交易更严密的法律上的规定。5房地产市场是公开交易与隐蔽交易并存的市场 14.（教材第五章）按照计划方式划分的工程建设合同有哪几种形式，并分别简要介绍这几种合同形式。答：1总价合同——通常是