前锋地产楼市热点分析报告销售培训版.pptVIP

楼市热点话题分析  ——楼价将大幅下滑 人民币外围市场贬值 银行收紧房屋贷款 杭州楼市出现大幅下跌 房价下跌 话题一  ——人民币连续贬值 原因分析 表面原因——美联储缩减QE 表面原因 美联储QE规模持续缩减 人民币连续5日贬值至6.08 美联储自2008年金融危机以来已实施多轮QE政策，美国民间资金外流，同时中国央行持续增持美国国债，直接导致近几年人民币持续升值 QE即为量化宽松，是一种货币政策，通俗来说就是变相印钱，通过发行政府债券等吸收国外央行资金，造成国内央行货币供给量上升，使资金转化为实体经济，最直接表现为对外汇率下跌 了解QE 2014年美国经济持续复苏，为了维持国家财政趋向正常赤字，防止国债过多，开始缩减QE，货币供应减少必然导致对外汇率提高，民间资金回流，从何影响人民币贬值 过渡 但实际上缩减QE目前只能使人民币增值减缓 原因分析 实际原因——中国央行主动干预人民币升值过快 中国央行自1997年金融危机经济软着陆后至今一直实行以稳健的对外货币政策为主调，通过货币发行及外汇调控经济增速，强调平稳发展。中间通过紧缩及宽松的调控度过2008年金融危机，2010年开始重归稳健的对外货币政策 了解央行货币政策 实际原因—人民币对内贬值 人民币短期升值过快 央行干预保持人民币正常汇率 三种方式调控人民币汇率： 1、QE对冲 2、放任随市场自然释放升值 3、大量购入外汇间接降低人民币升值预期，即通过人民币购买金融机构存储外汇，从而增大人民币流通供应 反应 实体经济以资金回拢维持运作 人民币对内贬值和炒空 央行调控人民币对内贬值 美联储逐步退出QE政策 社会传播扩大贬值信号 人民币升值预期降低 热钱流出、市场降温 引发 投资领域资金出现撤离 资金流通速度减缓 金融、地产首当其冲 社会舆论炒作 波及 房地产融资渠道减少 多余资金转向土地储备保值依赖外资项目影响大 资金回拢为主要运作 社会舆论唱空楼市 话题小结 长远理性看待 央行外汇储备及准备金充足 总体对内资金流通不会大起大落 大起大落的发展是危险的 未来的趋势是安全、稳健发展 短时间内人民币仍将贬值 但总体发展稳定，是正面反应 一旦成功调控，汇率缓慢反弹 话题二  ——银行收紧房屋贷款 宏观原因 配合国家调控抑制楼市失控上涨 2008年至今国家调控作用有限 各地一二线城市地王频出 最高楼面地价不断刷新 地王周边项目跟风涨价 整体房价保持上涨 社会舆论不断炒作 近6年房价保持涨势，地王热持续升温导致国家对未来房价上涨趋势的担忧同时面临社会舆论压力，从控制房地产企业上游资金链着手通过央行控制银根缩紧减缓房地产发展速度，从而迫使房企以价换量回拢资金 微观原因 银行房贷利润较低 调整业务结构 房地产开发风险逐渐上升 国内经济增速减缓，贷款买房者还贷能力受影响，回收风险增大，同时房企开发过程中资金链存在断裂风险 房贷利润较低，以量为主 相对银行信贷的其他业务，房地产贷款利润较低，主要以数量来维持收益 调整信贷业务结构 由于银根收紧，房贷回收周期较长，且管理成本较高，尽量降低房贷业务比重。同时支付宝、余额宝等新兴渠道竞争 提高房贷利润，降低风险 上浮房贷利率，普遍上浮10%，提高利润缩减贷款，从而降低银行经营风险 兴业银行暂停房贷 四大行上浮5%-10% 广发上浮10%-20% 东莞银行、广州银行 上浮20%-30% 。。。。。。 反应 最终导致楼市以价走量 银根紧缩 房贷调整 银行货币储备有限 房贷业务比重调整 利率上调增加利润 降低经营成本和风险 消费者观望、进退两难 引发 房企资金周转压力加大 房贷审批时间加长 月供压力加重 观望情绪加剧 最终 部分资金不足、以价换量 部分过于依赖银行资金流通的房企面临压力 降价促销回拢资金维持运转部分房企重心转向地块储备 话题小结 收紧房贷是银行业务调整 配合央行提高准备金率 宏观层面 关键点：楼市调控政策 新国五条关于楼市调控并无较大明显动作，整体楼市稳定 央行对外货币政策调控，提高金融机构存款准备金率 行业层面 关键点：银行业务调整 整体并未停止房贷业务，房贷利率上浮不可否认对需求有直接影响 调整目的是为了回归正常储备，完成调整后针对需求仍将有利率反弹 综合分析 关键点：短期调整 短期央行货币市场调整，银行配合提高储备，市场将有短期以价换量 调整完成，市场反弹，目前的短期持续调整反而是机会 话题三  ——杭州楼市降价潮 导火索 杭州德信北海公园项目率先促销 杭州德信北海公