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自持撞“南墙” 银河 S O H O重拾散售 “之前我们是打算自持这个项目中的一部分物业的，现在将自持 的部分全部改为出售。8月26日正式对外销售。”8月 6日，在北 京东二环的银河 SOHO内，SOHO中国有限公司招商经理张燕东向中国 房地产报透露。“前几天潘总刚从美国回来 ,给项目做了定价,均价 8. 4万元 /平方米 ,预计能达到 30多亿元销售额。” 2012年 8月，SOHO中国董事长潘石屹正式对外宣布今后战略将 由“开发 -销售”商业模式转为“开发 -自持”模式，2015年将持 有 150万平方米的办公楼物业，其中北京 38万平方米，上海112万 平方米，预计 5年后 SOHO租金收入将超过 40亿元。其中，位于北 京东二环的银河 SOHO约34096平方米物业被列为 SOHO中国的自持 物业。 对于为何突然将银河 SOHO的自持物业改为对外出售，截至记者 发稿，SOHO中国方面并未给出明确答复。在接受记者采访的多位业 内人士看来，SOHO中国面临项目数量有限，可结转项目不多，租金 难以短期内快速补充收入的转型阵痛期，急于出售银河 SOHO或是基 于平滑业绩的考虑。 “银河 SOHO定位散售，本身的物业价值被破坏了，其自持的物 业价值并不能得到最大化实现，全部出售套现对其而言是一个好的选 择。”盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为。 抛售银河 S O H O 资料显示，位于北京东二环的银河 SOHO，总建筑面积 33万平 方米，办公面积 16.6万平方米，商业面积 8.6万平方米。 2010年 6月 20日开盘预售，2012年 11月完工交付，截至 2012年底，实 现销售额 160多亿元。 8月 6日，一位银河 SOHO的销售人员告诉记者，7月底销售团 队刚进驻项目，目前正处于积累客户阶段。“之前是处于出租状态， 现在要把出租的物业转为销售。”对于为何要由自持转为销售，销售 人员表示，“银河 SOHO属于散售项目，部分持有物业价值不如整体 持有物业价值大。比如银峰 SOHO（原望京 SOHO）,公司便是持有三 栋楼中的一整栋，这样便于运营。银河 SOHO项目属于散售的，也不 便于整体运营。” “项目的地段比较好，而且是稀缺资源，二环内像这样允许散售 的商业项目不多见了。肯定能卖得好。”上述销售人员反复对记者强 调。 尽管散售模式能够快速实现销售，但是后期的招商、运营却面临 很多挑战。据记者了解，银河SOHO下半年开业以来，招租、运营情 况并不理想。其中仅有 53%左右的项目招到商户，大部分处于空置状 态。而其散售模式，也造成了物业价值打折扣。“租金在7～ 13元 / 平方米 /天。”张燕东坦言，相比周边商业租金，银河SOHO的租金 算是很低了。 “如此低的租金？”一位不愿具名的业内人士对记者表示，“北 京东二环的写字楼租金哪儿有每天每平方米 10元以下的啊？好的写 字楼都在 15元以上。东三环的国贸三期租金每天每平方米早过了 30 元。” “这也许是 SOHO中国面临的苦恼所在，持有物业意味着要有两 到三年的培育期，而且像银河 SOHO这种散售项目，相比自持物业的 商业价值大打折扣，而其持有的部分物业又混杂在散售的项目中，造 成物业租金升值空间有限。对 SOHO中国而言，不如全部销售套现更 划算。”在黄立冲看来，北京商业物业的价值基本到顶了，SOHO中 国此时套现比较划算。 自持模式举步维艰 “ SOHO中国面临着市场布局和产品结构单一的困局。其仅在北 京、上海两个城市布局，使得如果当期结算项目资源多，报表上的利 润就好看些，若可结转项目资源不多，利润就下滑得厉害。另外，转 型自持后，短期内如何平衡业绩，也是其不得不考虑的问题。”兰德 咨询总裁宋延庆说。 “原来 SOHO中国北京的销售团队基本上解散了，北京基本上没 有可售项目了。”SOHO中国一位内部人士对记者透露。有机构预测， 由于 SOHO中国今年可结转的项目数量有限，加上租金回款周期长， 其上半年销售额预计不足 50亿元。 事实上，自 SOHO中国宣布由“销售”模式转型“自持”商业模 式以来，就一直面临外界的质疑。质疑一方面是其急速转型会造成业 绩的下滑，另一方面，由擅长的“销售”领域转为不擅长的“招商运 营”领域，团队的组建对 SOHO中国也是挑战。 2012年年报显示，SOHO中国完成了 94. 68亿元销售额，不仅 距离年初制定的 230亿元差距甚远，甚至也没有完