2009长沙房地产.docVIP

2009年，在国家经济刺激措施和市委、市政府应对金融危机、促进房地产发展政策等多种因素的影响下，长沙房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量创历年来新高、资金来源相对充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，宏观经济景气上升、长沙城乡居民收入增加、消费结构升级等因素将使长沙2010年房地产投资继续保持平稳增长，房价明显下跌的可能性不大。 　　一、2009年房地产市场的基本特点 　　1、投资逐月回升。2009年，长沙市房地产投资497.46亿元，比上年同期增长6.0%。从7月份开始房地产投资止跌回升，投资连续6个月增长，且逐月投资情况明显好于上年同期，从7月份开始累计房地产投资283.29亿元，比上年同期增长13.1%。 　　2、销售面积创历史新高。进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来少有过的“井喷式”行情。2009年，长沙商品房销售面积1406.58万平方米，同比增幅达71.0%，创自1998年房改以来历史同期最高水平，比原销售最好的年份2007年多出421.49万平方米，从4月份开始长沙商品房销售面积一直保持在110.0平方米以上的好势头。尤其是岳麓区凭借市政府和长郡新校区和宜住的环境、开福区凭借湘江江景、长沙县凭借经济和基础设施的发展带动了商品房销量成倍增长。 　　3、商品房销售价格上涨幅度不大。长沙市商品房价格一直稳定在3600元左右，2009年商品房销售均价比上年同期增长9.8%，远低于前8月全国商品房平均价格增长13.5%的增速，也低于前8月全省商品房平均价格增长9.9%的增速。 　　4、个人按揭款增长明显加快。受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，2009年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。2009年，房地产开发企业本年资金来源903.18亿元，同比增长31.7%。尤其是国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。2009年个人按揭贷款增速达195.6%，定金及预收款增速达到99.5%，定金及预收款和个人按揭占到资金来源的40.0%，同比提高了16个百分点。 　　5、新开工面积强力反弹。2009年，1-8月，长沙市房屋新开工面积780.57万平方米，同比减少41.0%。8月份后施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。2009年9月份，全市新开工面积162.27万平方米，比上年同期增长1.27倍。从9月份开始至12月，一批房产项目相继开工，新开工面积达到996.53万平方米，新开工面积大幅增长，彻底扭转了新开工面积不足的状况。2009年，全市新开工面积达到1777.10万平方米，比2008年同期增长8.5%。 　　二、2010年房地产市场预测 　　为了抑制全国部分城市房价过快增长的势头，国家出台了“四项”调控措施，具体是：一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。“四项”调控政策对长沙一定的影响，但估计影响不会太大。 　　1、国家发展小城镇政策有利于房地产市场发展。中央经济工作会议一大亮点是提出了加快推进城镇化的战略举措,明确要“以稳步推进城镇化为依托”,加快经济结构调整,把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来,大力拓展发展空间，这将为小城镇的房地产发展提供机会。 　　2、房屋竣工面积大幅增加，房源有保障。2009年，全市商品房施工面积6168.62万平方米，同比增长46.0%，商品房竣工面积1314.71万平方米，同比增长75.2%。按2009年施工水平加上空置房面积结合现有需求水平，房源供应有保障，为长沙稳定房价提供了保障。 　　3、消费结构升级将为房地产市场平稳发展提供保障。国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降（即恩格尔系数不断下降），发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升。2009年，长沙城镇居民人均收入突破20000元，农民人均可支配收入突破9000元。人均GDP达到49600元左右，已经大大高于人均3000美元，进入消费更新期，2009年长沙房市、车市消费火爆，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是长沙居民消费结构升级的主力军。 　　4、保障性住房将带动房地产市场发展。尽管近年来长沙加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，长沙保障性住房供应依然不足。按照国家“四项”调控措施，未