住房租赁市场管理的国际经验及启示.docx

住房租赁市场管□理纪瑞的朴国际经验及启示在发达国家，租房理念深入公众，租房居住成为常态。德国是欧盟成员国中租房率最高的国家，租房是家庭住房的主流，有57%的家庭是靠租房过日子，拥有住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%，其中年轻人租房的比例高达76%，“丁克族”家庭租房的比例为52%,购买住房的主要是人口多的家庭和高收入者。在发达国家，很多居民之所以选择租房，主要是租赁市场高度发达，房源充足，同时政府对租赁房屋的建造质量和租金价格实施严格监管，租金低廉，低收入家庭还可以得到租金补贴，租房比买房更方便、更实惠，而且相关法律法规健全，房客权益能够得到近乎完美的保障，租房的生活质量与住在自家的房子里几乎没有区别。发达国家管理住房租赁市场的成功经验值得我国学习借鉴。1政府主导租房建设，完不成目标地方政府受处罚德国与中国迥然不同，房地产业不允许当作创造利税、拉动GDP的“支柱产业”，而是与医疗、教育一样被视为社会福利制度的重要组成部分，各级政府均把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入家庭的住房建设作为必须履行的职责。二战后，面对房源极其短缺的局面，德国大力兴建社会福利住房，政府不直接投资，但向开发商提供税收减免优惠、无息贷款或低息贷款（利率仅0.5%），房屋建成后优先以成本价租给政府指定的低收入家庭，成为公共租赁市场的一部分。法国政府规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不得低于20%，否则地方行政领导部门将受到处罚。2010年法国有666个市镇因保障性住房比例未达到最低20%的要求而受罚的罚金总额达7620万欧元，其中巴黎市为1510万欧元。目前法国近万个市镇中绝大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市镇，廉租房数量通常占总住房数的30％以上。法国还惩罚拥有空房不出租的房东，规定如果有空房不出租，必须缴纳空置税。日本立法要求各地方政府要根据市场需要及时提供廉租房，房源可以通过政府自建、购买、租借等方式提供。中央政府对于地方政府自建、购买和租借廉租房提供一半的资助；对于廉租房因地震等自然灾害38中国房地产金融·海外视点损毁而进行重建的,中央政府提供高达2/3的重建费用；翻修廉租房，中央政府补贴1/3的费用。英国成立非赢利性机构——住宅协会专门负责廉租房的兴建和出租，其建设资金近50%来源于每年政府拨款，其余则通过收取房租、从银行借款、发行债券或从私营部门筹资等方式获得。另外，英国政府在批准开发商建造商品房时，同时会要求其建设一定比例的廉租房。2立法规定廉租房建造标准，避免廉租房建成低质房日本立法规定，廉租房并不等于低质房,更不是劣质房，必须依照法定标准建造,而且要健全防火防灾措施。日本廉租房多为中小型实用户型。当廉租房有必要翻建时,日本法律规定地方政府必须及时进行翻建,且要为住户提供临时住所。法国廉租房在电力配套、二氧化碳排放以及节水方面均优于普通商品房，有40%的廉租房还被评为“环境优美住房”。英国不少廉租房建造在城市繁华区域，在首都伦敦，很多廉租房建在城市的中心区，如滑铁卢火车站附近和风景秀丽的富勒姆地区，其周边交通、商业和文化体育设施齐全，与一般民宅的区别只是住户较多，楼房较高。同时，英国政府还设立租户服务局，负责监督廉租房的建设和管理，听取租户的诉求，确保其得到优质服务。3合理确定租房对象，公开征集入住者日本廉租房入住必须满足两个条件:一是属于低收入人群，二是目前存在明显的住房困难。入住者必须公开征集,政府通过报纸、告示牌等方式让区域内的民众知晓，以防止暗箱操作。由于应征者多于房源,日本多数地方政府采取抽签方式确定入住者，孩子多的家庭、有残障人士家庭、原子弹受害者、公害病患者、需要照顾的老人、拥有2名学龄前儿童家庭、家庭暴力受害者等可优先抽签。德国社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人，而对于入住者的选择顺序，政府规定总体原则是“对需求最紧迫的人优先考虑”。法国政府规定所有人均收入不超过一定标准的家庭都可申请廉租房，其上限相当于“夫妇双方都是低级公务员的三口之家”。4政府制定房租指导价，随意提价遭严惩在发达国家，房地产领域不属于完全的市场经济，即使是商品房出租，房租价格也不是完全由房东说了算，政府均有一定的管制。德国实行房租“指导价”制度，各级政府的住房管理部门会同房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，按照房屋的地理位置、交通状况、房龄、质量及节能情况制定“租房价格表”。指导价具有法律约束效力，如果房东所定的房租超出指导价的20%，则视为“房租超高”。根据《经济犯罪法》，房客可以向法庭起诉，不仅房租应立即降到“合理房租”范围内，而且房东还会受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出指导价的50%，则视为“房租暴利”，最高可判处三年徒刑。另外，德国严格限制房租过快上涨。《民法》规定