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物业管理前期介入问题 「前期物业管理」 通常，我司所称「前期物业管理」是指物业项目从规划至竣工交付使用这一阶段的物业管理工作。 一般，「前期物业管理」又分为两个阶段： 规划阶段的物业服务。指项目自规划至开工这一阶段的物业服务工作； 施工阶段的物业服务。指项目开工至交付使用这一阶段的物业服务工作； 前期物业管理的主要工作（详见建议书内容） 规划阶段的物业服务 施工阶段的物业服务 前期物业管理有那些益处 3.1 物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，物业管理应该在楼宇规划设计和图纸审查即物业管理“前前期”阶段介入为最佳时期。因为这是物业公司在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活便利考虑，从物业管理的专业角度提出客观意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。 鉴于发展商和设计者所站角度不同，所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量、进度和投资，较少花精力在房屋建设后的日常管理上，造成建成后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞，比如施工中常见的质量问题：管线走向、渗漏常见部位、设备安装等等。还有在入住后发现空调预留位置不合理，空调就位后，明显影响小区建筑外观；电表容量配置偏小，无法满足所有电器正常运作的需要；阳台面积较大，雨天会有积水并往房间里倒灌等。这些问题等到业主入住后发展商是很难再予以纠正了。即使能纠正也要花去业主们很大一笔开支，给业主生活带来诸多不便。如果物业公司能够提前介入的话，则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，并提出对日后物业管理有正面及直接影响的建议，从而把那些以后管理中力不从心或返工的先天缺陷争取在设计阶段、施工阶段逐项加以提出、改进，减少后遗症出现。 例如：垃圾收取问题，一般来说每层楼都为业主设置了垃圾桶，但物业公司收垃圾的路线应避免遇到业主，肯定不能从每幢楼的正门进出，于是物业公司将会建议发展商在每幢楼增加一个后门。此外，还可通过“前前期”的物业介入，来确定停车场出入口的位置、公共设施及电梯的设置位置、一幢公寓需要配几部电梯、选多少承重量的电梯、用什么品牌的电梯合适、冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当、电路接口是否足够、位置是否合适等。物业公司还将从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，确定同等的装饰材料哪种更便于保养，减少因施工对材料可能造成的损害，建议成品保护方案，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。 在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及技术的要求不可能停留在现有的水平上。对于房地产这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器那样简单易行。因此，房地产项目的开发建设，就应从头做起，具有超前意识。这种有效的方式就是在规划设计阶段，聘请专业化的物业管理公司参与规划设计方案的讨论，发表意见，提出建议。一般物业公司参与规划设计主要从实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等方面考虑。其职责主要表现为： 配套设施的完善 水电气等供应容量 安全保卫系统 垃圾处理方式 绿化布置 消防设施 建筑材料选用 其他 总之，物业管理公司提前介入，参与物业的“规划——设计——施工——安装——销售——管理”全过程，有利于使物业功能充分发挥，能为今后的物业管理和消费者的合理使用带来好处。由此可见，物业管理提前介入这种物业管理的新模式显得十分重要。 4 A:\物业管理前期介入问题.doc