台北大学不动产与城乡环境系 硕博士班专题演讲--精选篇1850.pptVIP

歷史上金融風暴後資產貶值幅度及回復期間 Source: Economic Outlook, IMF, 2008, 10. 不動產之向下僵固性 銀行資產 跌價損失 tsoyulin@.tw * 房地產之獨特性：「僵固性」原理 --- 房價與所得（購買力Affordability）的關係 僵固性 tsoyulin@.tw * 研究相關重點--- 研究方法的選用 殺雞不用牛刀 (不必over-engineering) 很多好的研究是僅用迴歸分析得來的，因此方法不在”複雜”或”艱澀”, 而在”適用” (appropriateness) 。 研究程序: --- 想法(idea) + 存疑 (questioning) + 探索 (exploring) tsoyulin@.tw * 研究相關重點--- 研究程序各步驟之探討 What’s new? New to What? 有無新意？ ---研究結果未來會不會新增至有貢獻之文獻? --- Will this paper be cited? So what? ---Empirical test to prove or support your argument. --- 方法可以簡單, 但不能誤用。 Why so? --- to explain the reasons (e.g., why these variables and the results?) --- New findings or new theory created? Who cares? ---Parties: People? Investors? Companies? Government? tsoyulin@.tw * 不動產財務之實用--- 一輩子受用 投資獲利之基本程序： 估價 (appraisal) 評價 (valuation) 定價 (pricing) 投 資 財 務 經濟 統計 會計 貨幣銀行 法規 3. Action: 買低賣高 (現貨) or 做多放空 (期貨與選擇權) 其他 Finding Nemo! (fundamental value) Compare with current market price Trend forecasting tsoyulin@.tw * 投資獲利之原則 投資獲利之原則---買低賣高 不動產估價或股票評價---為投資獲利之基礎 股票投資之概念： 大環境(or 景氣 or timing) 產業 個股 (績效) tsoyulin@.tw * 不動產與股票投資之比較 股票投資評估重點： 1. 大盤(市場或景氣) 2. 個股 3. 產業 不動產投資評估重點： 1. 市場或景氣(即timing) 2. 地段(location) 3. 使用種類(工商業、住宅或辦公大樓等) tsoyulin@.tw * 不動產投資之概念 大環境(or 景氣 or timing) 使用分區(業種) 地段 (location) tsoyulin@.tw * 基本價值 (fundamental value) vs 市價 基本價值 市 價 結構性轉變：Opportunity ! tsoyulin@.tw * 投資Action之四準則 1. 該漲而不漲(e.g., SARS之台股) 2. 不該漲而漲 (e.g., 紐國提高利率而使紐幣升值，但其總體基本面不佳；或股票經炒作) 。 3. 該跌而不跌 (e.g., 某公司基本面不佳，但因股票質借而護盤) 。 4. 不該跌而跌 (e.g., SARS 時之中鋼) tsoyulin@.tw * 投資決策過程中之重點 Q1:目前的基本價值 (fundamental value) ？ Q2: 趨勢的預期 Trend forecasting （如經濟成長或衰退）？ Q3:循環(如景氣、產業或季節循環、通貨膨脹或通貨緊縮)變動？ Q4: 結構性轉變 Structural change（世界局勢、區域及國家經濟、政治等）？ --- 您的工作、專長及利基？ tsoyulin@.tw * 通貨膨脹(inflation) ： 過多的錢追逐”相對上”過少的商品（包括麵包, 衛生紙及不動產等, 不包括固定收益債券) 此時商品P 上漲, 消費者行為 ”搶購”, 原因：經濟高度成長、石油價格劇漲(成本推動) 現象：囤積居奇、台灣錢淹腳目 範例：多數時期（如1973, 1980, 1986, 2005）。 經濟趨勢的變動 tsoyulin@.tw * 經濟趨勢的變動（續） 通貨緊縮(deflation) ： 過少的錢追逐”相對上”過多的商品 此時商品P下跌, 消費者行為 ”觀望”, 投資不