交易转按揭担保业务操作指引（一）.pptVIP

交易转按揭担保业务操作指引 风险部： 含义 1、“转按揭”含义 简单的讲，就是“按揭”发生转移。在按揭发生转移的过程中，可能发生：房产权利人的变化（交易转按揭）；房产性质的变化（如绿转红）；按揭银行的变化、按揭金额的变化、按揭期限的变化（此三者若房产权利人未变即为同名转按）等等。。。 2、“交易转按揭担保”的含义 交易转按揭担保业务，是指房产卖方将其名下房产转让给买方时，根据卖方或买方的申请，由我司提供担保，银行向申请人发放贷款，用于偿清原抵押贷款，赎出《房地产证》，以便顺利办理过户的业务。 3、按贷款人划分业务类型 1）业务类型： ①卖方贷款担保：A、卖方房产抵押，买方按揭，卖方贷款； B、卖方房产抵押，买方一次性付款，卖方贷款； 含义 ②买方贷款担保业务：A、卖方房产抵押，买方按揭； B、卖方房产未抵押，买方按揭； ③买卖双方共同贷款担保业务：主要是在买方贷款担保业务 中，买方按揭贷款金额小于卖方原银行贷款余额，由卖方贷款补足赎楼金额不足。 2）卖方贷款担保与买方贷款担保比较： 比较项目贷款主体卖方贷款担保(贷款主体为卖方)；买方贷款担保（贷款主体买方）担保期限（自银行发放短期赎楼贷款之日起至此笔贷款还清之日止）（自银行发放买方按揭贷款之日起至办妥以贷款银行为抵押权人、买方为抵押人的抵押登记手续之日止）解保标志（还清短期赎楼贷款）（办妥以贷款银行为抵押权人、买方为抵押人的抵押登记手续）利息（支付短期赎楼贷款利息）（不支付利息，但客户在贷款发放后一个月就要供楼。） 操作流程 1、流程图 操作流程 1、流程图 操作流程 2、操作环节说明 第一步：客户申请，提交资料 1、客户的准入条件： A、客户愿意按我司要求提供真实资料、配合办理相关手续且交纳担保费，办理委托公证等； B、转按揭交易双方资信状况良好，交易行为真实且合理,有向银行按期偿还贷款本息以及配合办理各项手续的能力和意愿； C、卖方作为借款人有可控的还款来源，即买方所付购楼 款（按揭或者一次性付款）中可控部分大于赎楼贷款 本 息； 2、 存在以下情况的客户不予担保： A、房产卖方原按揭贷款银行近一年还款记录连续逾期金额在6期以上； 操作流程 这是指卖方原在按揭银行的按揭贷款在到我司申请担保时，其欠款清单显示的拖欠金额的逾期记录要求在6期以下（不含6期）；对于最近时间内拖欠金额的逾期记录在6期以上（包括6期）的，属于不能受理的业务，我司不为此类客户提供担保； 对于下列情况，可要求客户提供反担保措施，具体由审批人根据客户情况定： 1）、最终拖欠金额的逾期在4期（含）到6期（不含6期）的； 2）、历史还款记录中有连续6期逾期还款记录的； 3）、客户的全部还款记录中有超过15期逾期还款记录的； B、已有银行、发展商或其他方提起仲裁或诉讼； 客户向我司申请担保时，已经有银行、开发商或者其他人（包括自然人、法人和其他组织）提起仲裁或诉讼，说明客户的资信情况和经济能力已有相当的瑕疵，属于高风险人群，我司不为此类客户提供担保； 操作流程 对于已经有银行、开发商或者其他人（包括自然人、法人和其他组织）提起仲裁或诉讼，而客户通过协商又与原告达成一致撤诉或者撤消仲裁的，原则上不予受理。特殊情况需提供相应的反担保措施后方可办理，具体由审批人根据客户情况核定。 C、买卖双方房产过户是为了以物抵债； 是指买卖双方的交易行为并不真实，买方并未向卖方支付首期款，卖方是为了向买方偿还债务而将房产转让给买方；此类多为自主交易或通过中介代办手续，鉴于卖方需通过变卖其房产来偿还债务，说明其经济情况已经相当困难，属于高风险人群，我司不为此类客户提供担保； D、交易价格高于市场正常交易价格20%；赎楼贷款金额大于原欠款金额3%以上，及其他不能受理的情况。 对于下列情况，我司也不予受理 1)、抵押权人为非银行的（如担保公司、典当行、其他自然人、投资公司等）； 2)、对于尚欠开发商相关款项而又不能自己还清的； 操作流程 3)、产权查档情况为查封的，包括我司出帐前查档情况为查封而后有解除查的； 4)、公司规定的其他情况。 对于不符合公司受理条件，客户经理办理了公证手续而需退单的业务，公证费由客户经理自行承担。 3、客户需提交的资料： 买卖双方的身份证明复印件；（验原件） 交易标的的《房地产证》复印件； 原贷款合同、抵押合同复印件；（验原件） 原贷款银行欠款清单原件；