同策2011年11月合肥保利滨湖新区项目全程营销策略总纲精选.ppt

推广渠道之立体化网络营销——专场看房团+网络营销 延续之前的立体化网络营销外，进入实体客户导入、价格挤压客户认筹动作，包括热销后续炒作 合作网站邀约的专场看房团，增加项目人气，提高客户口碑。 积极开辟网络营销新渠道，专业房产网站进行团购、拍卖活动。 热销后积极报导、热销解密等炒作 作为本案最为重要的客户导入策略之一，派单将在本案被非常规的运用 【定点派单】 派单方式建议 目标 每天派单20000份 每天30人专职派单工作 30天内让合肥所有具购买力客户知道本案 聘请30名专职大学生 配置一辆专职班车 派单保障动作： 1. 系统清晰的派单攻击计划 2. 派单物料的不断创新和加强 3. 日常大学生的培训、管理与控制方案 4. 建立业务员与大学生的工作团队，加强对执行的管理与控制 业务动作之定点派单 合肥市客群始终是项目举足轻重的部分，地毯式的搜捕客户势在必行！各大商业网点、游乐园、加油站的派单不可或缺，LED流动广告车在市中心的不断流动迅速传递项目信息，极大限度的进行开盘蓄水。 业务动作之定点派单——派单、LED流动广告车 推广对象：竞品新客户（如万科） 推广地点：竞品售楼处周边道路拦截 推广形式：“强行”拦截客户，派发DM资料的同时释放项目价格信息，延缓客户购买万科 描述：重点在万科周边区域派发本案DM资料、户外封杀 业务动作之万科全面封杀 【万科售楼处外围区域】 全面封杀！ 本案 方兴大道 西 藏 路，项目截流+外区导入 徽州大道，外区导入 紫云路，经开区客源 杭州路 四 川 路 林芝路 1、维稳客户：现场售楼处开放，针对万科开盘，提前释放可能“低于万科”的价格预期信息，维稳客户； 2、客户筛选：3月中旬起，办理诺贝尔卡及诺贝尔护照，第一轮客户筛选，以后参与活动会有相关优惠及折扣，开盘享受贵宾优惠，凭诺贝尔卡再享受98折； 3、竞品策略：万科开盘前一周，释放“日进千金”计划，配合线上“值得等待”信息； 4、客户升级：4月10预售证取得前后，通过客户贷款资信，进一步筛选客户，为开盘做准备，同时进行价 格试水，客户排摸； 相关保客措施 第三阶段 强销期/开盘/客户深耕 2012年5月—2012年6月 阶段目标：定向客户进一步拓展，客户保温经营，房源促销 预测万科：续销、加推 阶段动作核心成果：客户深耕，建立客户维护体系 高举高打：户外、报广、电视热销传播、内容更换； 全面渗透：强化持续客户活动；保利新文化运动、《人物》杂志延续 士兵突击：定向客户拓展； 针对性策略：特定房源活动主题活动、特定优惠、老带新； 12年销售目标“保6争7”！ 市场层面： 市场形势谨慎一般高销售目标 PK万科，转劣为优 客户层面： 泛区域客户明显 对价格、距离的抗性、敏感度高 实现理想销售速度 非常目标·非常手段！如何实现？ 围城之困 ——皇家花园的种种困难 1、陌生地段形成销售壁垒 2、长丰等外区域形成总价干扰 3、周边如中铁、北城等多个大盘肉搏战 4、10亿元年度营销目标，任重而道远 5、限购令下，进城客户“被牺牲” 庐阳恒盛皇家花园—50万平米郊区大盘，全城突围，逆势狂销，2011年已售金额达8亿元！ 一环内 二环 内 恒盛皇家花园 蒙 城 北 路 北城板块 实操经验1——全方位出击，内外结合，扩大客户打击面 媒介 调整前 调整后 投放频率 投放时间 投放频率 实施时间 原有媒体及sp 报纸 每月1-2次 开盘前一周 每月8-10次 每周三、四 短信 每月4次，每次10万条 每周五 每周4-5次，每次20-30万条 每周二、三、四、五 户外 共4块大牌、3块高炮 未更换 共3块大牌、4块高炮 根据阶段性销售情况更换 道旗 蒙城北路（北二环至三孝口段） 未更换 蒙城北路（北二环至三孝口段） 根据阶段性销售情况更换 网络 每月（搜房、365、合房网等） 每月更换 每月（搜房、365、合房网等） 根据阶段性销售情况更换 外展点 华孚城隍庙 全年 华孚城隍庙、新天地 全年 Sp活动 亚洲小姐游上海 共鉴恒盛居住品质行 2010.12 新增媒体及sp 电视 　 按月投放 每晚19:45 广播 　 按月投放 每天6:00-23:00整点播报 公交车体 　 持续 持续 院线广告 　 按影片情况投放 影片开始前播放 Sp活动 铂金计划系列，如金色童年·温暖80 2011.5开始 新增外拓 双凤工业区、双墩、北一环商务区 庐阳区工业企业+庐阳区政府机关事业单位+定向群体 2011.5开始 自4月份合肥市开始执行“限购令”，市场转向观望状态，项目及时调整并加大客户导入组合，来人、来电量不降反升，同时带动了项目销售 实操经验2——打造形象鲜明 合肥北城·50万方·水岸城邦 SLOGAN 蒙城北路1号作品 庐阳区50万方国际复合社区 “高