[经管营销]物业服务费测算与增收途径培训.pptVIP

 物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元／月· m2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元／年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元／年） F5：垃圾清运费（元／年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年） 六、物业服务费的测算（居住性物业）  物业管理区域绿化养护费用V4 V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月· m2 ） 注：F1：绿化工具费（元／年） F2：劳保用品费（元／年） F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元／年） F4：绿化用水费（元／年） F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再造费（元／年） F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年） 六、物业服务费的测算（居住性物业）  物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月· m2 ） 注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元／年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元／年）。 六、物业服务费的测算（居住性物业）  办公费用V6 V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月· m2 ） 其中：F1：交通、通讯费用（元／月） F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元／月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月） F4：节日装饰费（元/月） F5：公共关系费及社区文化费（元／月） F6：办公水电暖费（元／月） F7：书报费（元／月） 六、物业服务费的测算（居住性物业）  物业管理企业固定资产折旧费V7 V7=∑Fi／S/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元／月· m2 ） 注：F1——交通工具（汽车、摩托车、自行车等） F2——通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等） F3——办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等） F4——工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等） ※ 这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产 六、物业服务费的测算（居住性物业） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 =（ 投保金额 × 保险费率 ）／保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险 经业主同意的其它费用V9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。 不可预见费用V10 不可预见费用（一般按上述费用总和的5％计）。不可预见费应单 独设账，严格控制其支出。 六、物业服务费的测算（居住性物业）  利润或管理酬金V11 物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同： （1）按照租金收入确定 管理酬金=业主租金收入×酬金比率 （2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法 管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率 六、物业服务费的测算（居住性物业） （3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即 管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率 ※ 物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。 六、物业服务费的测算（居住性物业）  法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含： （1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。 （2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。 （3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。 ※依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的 物业服务费用不含税金。 六、物业服务费的测算（居住性物业） 物业租金×酬金比率 按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算 与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。 六、物业服务费的测算（收益性