[财务管理]2011年房地产开发企业会计核算中的税务风险防范.pdfVIP

房地产开发企业会计核算中的税务风 险防范高研班 7 月 28 日—29 日 课程作息时间表 7 月 28 日 上午：09:00——12:00 下午：14:00——17:00 7 月 29 日 上午：09:00——12:00 下午：13:30——16:30 会 务 组： 孙 华 全国服务热线： 400-0066-906 主讲师资简介 : 许明信 国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税 筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹 划方案设计，现兼任多家大中型企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律 知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实 战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重 实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲 操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企 业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第 一人”。 2011 年房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范 一、会计核算在防范税收风险中的作用 1、税收风险产生的根源在于经济合同与业务过程，合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算 2 、决策不能忽略税收风险（账务规范的前提） 3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务 处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的合法票据取得） 4 、财务不产生税收，只是反映税收，税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限。通 过会计核算化解业务过程中产生的风险是不现实的。 纳税人与税务机关许多纳税争议源于经济合同中涉税条款不明确，企业很少关注合同双 方涉税条款，合同一旦签订、备案、履行，必然产生不可调整的纳税义务，财务部门只是税 款计算与缴纳工作。控制税务风险重中之重是加强业务流程管理，对每一个经济业务把关， 事前筹划。 5、经济合同和业务经营方式决定了适用的税收法规 （1）销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 （2 ）房屋出租 比较：投资/联营/承包经营 （3 ）房屋转租 比较：委托代理租赁 （4 ）以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 （5 ）定金返息的会计处理与涉税问题分析（积分卡、买房赠××） （6 ）购房赠送冰箱是否需交增值税？ 混合销售行为中的“销售”是指货物销售，混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货 物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目，货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言， 货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。房地产开发公司促销行为属于在销售不动产 的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该 项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。 （7 ）购房返税 某市规定，购买 90 平方米以下普通住房可以减按 1%征收契税。某房地产企业开发的 住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的 140 平方米以上 户型，只需缴纳 1%的契税，额外契税由企业代客户支付。以一套价值 100 万元的商品房为 例，客户应缴契税 3 万元，办理房产证时客户仅支付 1 万元，另外 2 万元由房地产企业承担。 该销售方式下，企业实际收入仅 98 万元，但申报营业税还应当按 100 万元计算缴纳。 （8 ）代垫首付 针对二套房按揭贷款须首付 50% 以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两 成首付款的促销办法。比如，市民购买一套价值 100 万元的房产，按照政策规定至少首付 5 成，即 50 万元。房地产企业仅收取 3 成首付款即 30 万元，然后自行垫付 20 万元，帮助客 户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在 1 年后交房时由客户归还并按银行 - 1 - 同期贷款利率计算利息。