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可测度的公司估值分析与校验 -SOHO 中国 William Hsu 2015-12-21 /7875173101 利益及免责声明 本人 目前为个人投资者，俗称小散 。 本文内容均为个人网上阅读摘要、主观分析与猜测 ，仅作为个人投资笔记使用。请勿依据本文做投资决策 。 本文部分内容引自互联网 ，本人尽可能注明出处。如有侵权，请联系作者 （雪球私信），作者会第一时间响应和处理。 本人 目前持有 SOHO 中国多头仓位。可能根据个人判断随时加仓、减仓或清仓。 本文内容如有问题 ，请联系作者修正或删除 。 欢迎各位投资同好批评指正！ 版本记录 创建 v0.1 版本 V0.2 版本 V0.3 版本 ，增加资产配置和动态再平衡策略 V0.4 版本 ，增加了投资体系的核心思想与基础假设及 8.4 节 1 目录 1 投资体系的核心思想与基础假设 5 2 资产配置与标的动态再平衡策略 5 2.1 资产配置策略5 2.2 标的动态再平衡策略6 3 6 4 公司估值分析框架(完善中) 6 5 估值关键参数、多情境预测及备选参数 8 5.1 商业模式及估值关键参数假设 8 5.2 SOHO 中国 2020 年业务状况估计-以每工位 6 平米计算8 6 估值分布的主观概率估计、参数选择及估计-52 亿总股本 10 6.1 Priority1 参数估计-物业面积： 180 万平米 11 6.2 Priority2 参数估计-每平米日租金： 2020 年 7 元/平方/ 日（偏保守） 11 6.3 Priority2 参数估计-净利润率：2020 年净利率 50% （参考附录5.3） 11 6.4 Priority2 参数估计-工位数：2020 年 6 万 12 6.5 Priority3 参数估计-工位平米数：6 平米 12 6.6 估值约束条件及参照系选择-PB、PE 及对标公司 13 7 序列分析与评估演进 14 7.1 2015 年半年报分析 14 7.2 SOHO 中国 2020 年业务状况展望-校正 19 7.3 风险分析-2016 年 1 月 21 7.4 预测与校验-2016 年 1 月 21 8 附录 22 8.1 漕河泾·优客工场正式启幕 500 工位预租率达 80% 22 8.2 绿地与 SOHO 中国、优办合作转型城市运营服务商 23 8.3 雪球讨论 24 8.4 空间六记 | 联合办公，让自己结识下一个潘石屹！ 25 9 公司标的池对标分析框架-2016 年 1 月（暂时列了一个提纲） 26 1 投资体系的核心思想与基础假设 核心思想 ：以一级市场 （实业）的评估方法和非常保守的估值来选择并买入标的，按二级市场合理的价格卖出去。 假设 1 ：各个国家的股票市场每 5-7 年（置信区间 75%），至多不超过 10 年（置信区间 90%）会经历至少一轮牛市和熊市。 假设 2 ：在每个国家的牛熊转换、行业兴衰、公司演进的过程中，可以找出 5-10 个 以上 5 年盈利期望为 100%以上的可投资标的 （概率为 90%以上）。 假设 3 ：通过组建一个全球跨市场 （3 个 以上市