017年房地产估价师《理论与方法》训练试题及答案1.doc

2017年房地产估价师《理论与方法》训练试题及答案（1） 　1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为(　　)元/平方米 　　A.2390 　　B.2410 　　C.2430 　　D.2450 　　答案：B 　　解析:逐年上涨额的平均数 　　d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米， 　　1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米 　　2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率(　　) 　　A.等于报酬率 　　B.大于报酬率 　　C.小于报酬率 　　D.无法知道 　　答案：A 　　解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。 　　3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，(环球网校房地产估价师频道为您整理)抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为(　　)% 　　A.6 　　B.6.9 　　C.8.8 　　D.9 　　答案：B 　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9% 　　4、与报酬率性质不同的名词有(　　) 　　A.利息率 　　B.折现率 　　C.内部收益率 　　D.空置率 　　答案：D 　　解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。 　　5、基本完好房的成新率为(　　) 　　A.十、九成新 　　B.九、八成新 　　C.八、七成新 　　D.七、六成新 　　答案：D 　　解析：房屋新旧程度的判定标准是： 　　1)完好房：十、九、八成; 　　2)基本完好房：七、六成; 　　3)一般损坏房：五、四成; 　　4)严重损坏房及危险房：三成以下。 　　6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示(　　)。 　　A、价格 　　B、常数 　　C、价格变动率 　　D、时间 　　答案：D 　　7、在市场法中，土地使用权年限调整属于(　　)调整。 　　A、权益状况 　　B、区位状况 　　C、实物状况 　　D、年限状况 　　答案：A 　　8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为(　　)。 　　A、9 　　B、13.5 　　C、15 　　D、18 　　答案：D 　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米 　　9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(　　)。 　　A、类似写字楼的客观收益 　　B、市场比较法 　　C、该写字楼的实际收益 　　D、无法估算 　　答案：A 　　解析：无收益不代表没有潜在收益，(环球网校房地产估价师频道为您整理)可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。 　　10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(　　)。 　　A、取三者的平均值 　　B、取三者的中间值 　　C、任选其中之一 　　D、在三者的基础上综合分析决定 　　答案：D 　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。 11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是(　　) 　　A.2% 　　B.3% 　　C.4% 　　D.0 　　答案：D 　　解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。 　　12、收益法适用的条件是房地产的(　　) 　　A.收益能够量化 　　B.风险能够量化 　　C.收益或风险其一可以量化 　　D.收益和风险均能量化 　　答案：D 　　解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 　　13、投资利润率的计算公式是(　　) 　　A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用) 　　B.开发利润/(土地取得成本+开发成本) 　　C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用) 　　D.开发利润/开发完成后的房地产价值 　　答案：A 　　解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。 　　14、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是(　　) 　　A.2500万元 　　B.3500万元 　　C.3600万元 　　D.3000万元 　　答案：C 　　15、受腐蚀的砖木二