2009年青岛人家项目提案推荐.ppt

青岛人家项目提案 2009.6 提案架构 分析出现的楼市回暖，主要有四点原因： 1、宏观大环境的好转 国家一系列促进经济增长的措施得到初步成效，宏观经济开始复苏 针对房地产业的一系列利好政策对购房有很大的刺激 随着大环境的好转，购房者的信心得到增强 2、购房者客群的增加 从2008年11月整个楼市进入观望时期，经过一段时期的积累，刚性需求在4月份以后得到爆发 有一定量怀有 “抄底”想法的投资者 3、整体房价下调 多数楼盘，包括已开楼盘、未开楼盘对楼盘整体销售均价做出下调 营销策略的增加，无论直接降价，还是变相降价，对购房者来说都是实际的优惠 4、政策性住房的强势成交 随着两改项目的深入，大量回迁安置住宅在近期交房；青岛市政府加大政策性住房的投资力度，政策 性住房成交量持续居高不下。 区域竞争板块划分 主要竞争板块——海尔路-辽阳西路板块 次竞争板块——市北北部、四方东部板块 小结 该区域产品以中小户型为主，均价在6500元/平米，其价格区间和产品形态与海尔路-辽阳西路板块类似，而且该区域与本案距离相对较近，因此该区域也是本案的竞争板块之一。 区域内在售项目较少，主要有新侨花园、福岭嘉苑三期两个项目，住宅存量为529套，主力户型以90平米左右二房为主，现阶段对本案尚不构成竞争威胁。 区域内可供开发土地资源较多，潜在竞争项目有联兴花园、万科城、兴旺花园，建筑面积共计104万平米，是今后本案产品市场去化的不可忽视的竞争对手。 随着万科等大项目的启动，各种配套的完善，该区域项目必然会进一步升值，对整个片区板块的房价有提升作用，对本案今后的价格走势利好。 产品细分竞争 产品分析 在售竞争项目规划 项目营销周期规划 一期营销周期 第一阶段（导入期） 第二阶段（蓄势期） 第三阶段（开盘期） 第四阶段（持销期） 第五阶段（加推期） 逐户定价法 采用“逐户定价”的方式，根据每个户型的面积、朝向、楼层、功能分布等因素综合定价，摒弃传统的“逐层加价”的单一模式。 六、销售执行 本节内容 销售管理保障体系 销售周期 阶段销售工作 销售流程 销售组织架构 销售周期 销售周期自2009年11月至2011年12月 二期开盘 三期开盘 一期开盘 加推 加推 加推 加推 2009年11月 2010年4月 2010年6月 2010年9月 2010年11月 2011年4月 2011年9月 蓄势 尾盘 一期在销售周期内(2009年10月-2010年8月)达到95%的销售率 持销期 蓄势期 持销期 强销期 开 盘 导入期 加 推 强销期 2010.6 2010.4 2009.1 2009.11 2009.9 2009.8 2.本阶段推广目标 传递项目形象、定位等信息，让市场形成对项目的感性认知； 提高开发商品牌知名度，形成初步市场影响力。 1.阶段跨度 2009年8月 3.阶段主题 入市准备 一期阶段销售工作详解 合计预算：62万 费用比例：30% 营销 费用 1、售楼处装修完成； 2、模型设计制作完成。 工程 配合 1、VI确定； 2、户外广告制作及投放； 3、销售物料清单的确定及制作完成；4、工地围墙的制作完成。 销售物料 及设计 1、销售队伍组建及培训； 2、销售现场管理制度、销售流程的确定； 3、销售讲义的制定及培训； 4、邀请客户参加探讨会； 5、蓄客统一口径的制定及培训。 销售 板块 1、提交《市场调研报告》 2、制度项目《营销推广策略案》 3、提交项目年度工作计划 4、确定工程进度排期表； 5、确定项目形象定位及推广计划； 6、确定年度推广费用预算及媒体行程； 7、筹备亮相工作，提交探讨会执行案。 营销 板块 4.本阶段工作内容 2.本阶段推广目标 扩大市场影响，提高市场知名度； 传递VIP会员招募信息，为11月开盘积累充足的诚意客户。 1.阶段跨度 2009年9月1日-2009年10月31日 3.阶段主题 会员招募 一期阶段销售工作详解 合计预算：37万 费用比例：18% 营销 费用 全面动工 拿到预售许可证（10月24日前） 工程 配合 1、制作完成：折页、楼书、户型图、手提袋、会员卡、入会申请表； 2、认购书的内容确定、设计及制作： 3、认购指南的内容的确定、设计和制作； 销售物料 及设计 1、进行项目会员招募，收取诚意金； 2、进行价格及意向单位摸底； 3、通知客户产品说明会的举行，并邀请参加； 4、认购活动统一说辞、培训、预演、统计及总结。 销售 板块 1、提交《蓄客及认购方案》；2、确认产品说明会暨“客户会”启动酒会