2015—2016年度典型区域办公楼市场分析推荐.docxVIP

北京?　　2015年市场特征新常态下经济平稳健康发展，第三产业发展向好初步核算,2015年北京市实现地区生产总值22968.6亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%，增速比上年回落0.4个百分点。分产业看，第一产业增加值140.2亿元，下降9.6%；第二产业增加值4526.4亿元，增长3.3%,增速比上年回落3.6个百分点；第三产业增加值18302亿元，增长8.1%,增速提高0.6个百分点。2015年，全市第三产业发展向好。其中，金融、信息、科技服务业等优势行业增长较快。投资大幅增加，当期供应总量微减，新增供给总量增加，需求大幅提高，空置率维持在较低水平2015年，全市完成房地产开发投资4226.3亿元，比上年增长8.1%。其中，写字楼投资完成906.6亿元，增长20.8%。2015年1-12月北京办公楼竣工面积385.38万平方米，同比微跌0.5%；新开工面积为585.56万平方米，同比增长39.0%；其中望京、亚奥等新兴区域供给占据全市总供给的半数左右。在竣工面积微减、新开工面积较大幅度增长的同时，销售面积亦大幅增加，2015年1-12月办公楼销售面积为243.02万平方米，同比增加77.6%。需求主要来自支柱型的第三产业例如金融、投资、IT、制造服务、生物医药和其他专业服务等行业。随着核心区供给量相对有限，市场去中心化态势将进一步明朗，新兴区域也将在经历短期租金及出租率下跌的阵痛后加速成熟。从全年空置率的变化来看，由于需求的稳定放大，特别是金融和保险行业对甲级办公楼的需求增加，使得北京甲级写字楼的空置率呈环比逐期下降的趋势，2015年1-3季度，其空置率分别为4.2%、4.1%和3.5%，季度环比分别下降0.6、0.1和3.7%。全市多数区域市场空置率均维持在较低水平。办公楼平均销售价格同比上涨，租金微幅波动2015年北京办公楼的平均售价有所回落，但各季度涨跌不一。 2015年1-12月，办公楼平均价格为28900元/平方米,比去年同期上涨10%，其中现房价格同比上涨49.8%、期房则小幅上涨2.5%。从各季度的情况来看，第1-4季度，办公楼的平均售价分别为22800、32100、28100以及29100 元/平方米，同比变化幅度分别为下跌10.5%、上涨18.8%、22.3%和2.4%。2015年各主要区域市场租金走势平稳，尤其是CBD核心区，由于大多数的新增项目位于非核心区域，甲级写字楼去中心化趋势将愈加明显，造成了租金上行压力。2015年1-3季度，甲级办公楼平均租金分别为每月每平方米321元、319.1元和319.3元，季度环比分别上涨0.6%、下降0.3%和上涨0.2%。发展趋势新增供应和需求有限释放，租金保持稳定，空置率仍维持在较低水平北京作为国家首都，其第三产业的持续发展以及不断推进的城市化进程，将为其写字楼的市场需求提供较为有利的支撑。需求的行业主体包括金融、保险、能源、IT、高科技专业服务等, 同时汽车业也成为办公楼市场需求一个主力行业。2016年的北京甲级写字楼市场将保持大致平稳。为了降低中心区域城市密度，转移首都非核心职能，北京市发改委宣布，自2015 年8 月24 日开始，在东西北五环和南四环以内的北京六大主城区的中心区域内，禁止新建写字楼、酒店等大型公建项目。该项禁令将在中长期内进一步抑制传统商业区域内写字楼物业的开发，市场的去中心化趋势将进一步发展。但鉴于北京未来一年入市的项目大部分位于核心区，包括中兰村板块、汉莎板块、长安街和CBD 东扩板块，这些物业继续对业主保持高度吸引力。预计2016年租金总体将保持稳定，全市整体空置率仍然将继续维持在较低的水平。上海?　　2015年市场特征经济保持平稳增长，第三产业比重继续提高初步核算，全年全市生产总值完成 24964.99 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.9%，增速比上年回落 0.1 个百分点。其中，第一产业增加值 109.78 亿元，下降 13.2%；第二产业增加值 7940.69 亿元，增长 1.2%；第三产业增加值 16914.52亿元，增长 10.6%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到 67.8%，比上年提高 3.0 个百分点。投资继续增加，当期供给减少，需求大幅增加，空置率保持在低位运行根据上海市统计局的数据显示，2015年1-12月，全市完成房地产开发投资房地产开发投资3468.94亿元，比上年增长8.2%，占全社会固定资产投资的54.6%。其中办公楼投资654.54亿元，同比增长22.4%，增幅与去年同期相比提高了20.3个百分点。上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为 304.87 万平方米。同比减少16.5%；竣工面积为 219.23 万平