2010年上半年房地产市场政策发展分析推荐.docVIP

2010年上半年房地产市场政策发展分析 为了遏制过快上涨的房价及缓解短期内供不应求的市场态势，2009年底房地产市场由“国四条”和“国十一条”再次拉开了政策调控的序幕，并且随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，调控基调由年初的“稳定”演化到年中的“遏制”，取态愈加严厉和强硬。 中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。 （一） 上半年政策回顾及评价 政策取态严厉 以“国十条”出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的“强势调控”姿态。政策取态意志坚定，手段严厉。 本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，包括国务院、国土资源部、住建部、财政部、央行、国税总局、银监会等众多中央政府机关；多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。并将住房问题提升至社会问题层面，明确建立地方政府考核问责。 随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，发展脉络可以分为三个阶段。第一阶段以“国四条”与“国十一条”为标志，强调“稳定”；第二阶段“新国四条”与“新国十条”，强调“遏制”，第三阶段以“二套房贷”严格认定为标志，强调严控税收信贷。可以看到，从“国十一条”到“新国十条”，显示出政府正在改变以往相对温和、留有余地的调控态度，警惕市场的反复，以免重蹈历次调控不力的覆辙。 政策目标明确 此次调控重点清晰明确，即抑制需求及增加供应。在短期内通过差异化信贷控制投资、投机型需求；中长期通过增加土地供应，加大后续住房有效供应，从而使市场供求趋于平衡稳定，防止价格过快上涨。 中央政府明确承认，造成近年各地楼市非理性繁荣的主要根源在于“流动性充裕、住房供求矛盾突出”及地方调控措施落实不力，投机性购房大量增加。在经历过2005-2007年并不算成功的房地产调控之后，中央政府意识到抑制需求并不能解决国内住房供不应求、价格飞涨的现实问题。因此，尊重市场规律，通过增加供给平衡市场供求关系，成为解决国人居住及房价问题的必由之路。 然而，自2008年初起，尽管各地政府已经致力于增加住宅土地供应，但由于全球经济危机的影响，2008年下半年起国内房地产投资减速，致使商品住宅供应在2009年出现萎缩。加之2009年政府放宽信贷、鼓励住宅消费，导致住宅供求矛盾更加突出。经历了几次调控的开发商和消费者，几乎已形成调控无效的共识，房价短暂回调后仍将持续快速上涨。2010年“国十一条”出台后，市场在经历了短暂的静默期后，又于三月中旬迅速爆发。因此，第一阶段以“稳定”为基调的调控，又一次无果。 第二阶段，以“新国四条”、“新国十条”为标志，调控不得不升级为严厉的“遏制”。第三阶段，信贷及税收方面的具体实行措施被进一步提出。这一系列政策出台，均传递出更为坚定的调控意志。即短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。 2010年以来的各项政策，均以上述目标为诉求。从各类政策及细则的内容来看，本次调控实质上是被中断的、始于2007年的调控继续。 政策效果初现 遏制房价过快上涨是本次调控的中心议题，但政府并未制定明确的房价下跌的目标，惟政策取态上总体从严从紧，以确保向市场传递政府的调控决心和意志。这些做法必将引发成交萎缩、房价下调，而政府已为房价下跌所可能带来的各类风险作积极准备，如：银监会要求各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。 首先见效的是需求被全面抑制。在第二、三阶段严厉的调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克，骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现。5至6月的各地住宅成交量已跌至近五年来的最低水平。无论是自住的，还是投资及投机性的需求暂时均受到抑制，房价上涨势头得以遏制。其中各大城市二手住宅市场反应最为敏感，市场参与各方普遍预期市场将转入调整。在成交萎缩的同时，二手住宅成交价格已逐现下调。据中原领先指数数据显示，深圳、上海、北京、广州二手住宅价格已率先进入调整，各城市中原领先指数在此两个月的累积下调幅度分别在5%不等。 由于增加供应是政策