二季度房地产政策研究报告推荐.docxVIP

目录前言2014年上半年的房地产市场，充满了矛盾与争议，一方面是标杆房企的销售业绩、重点城市的土地出让金均创历史同期高位；绝大多数城市房价依然同比正增长。另一方面却是库存居高不下，房价回落，以及新房、二手房销售同时受阻；一线开发商所谓的“飓风行动”“海啸行动”的促销战。总体而言，全国40个主要城市一手房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。整个行业处在一个从高速增长向平稳发展的过渡阶段。因此，任何短期政策的刺激都难以改变这一现实，反而将造成市场的不断波动。放眼未来，城市房地产的需求将主要来自人口的增长，而过去高速增长的局面则难以再现。在城镇化及农民工离城返乡化的双重作用下，小型城市和县级市近年来需求持续稳定增长，将取代目前40个主要城市带动全国房地产增长的现状，成为未来推动房地产市场发展的主要动力。面对当前内外宏观经济的不确定环境，我们必须承认这样的事实，即2014年房地产市场已经进入了调整期，而这次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，尚无从判断。但是，面对市场的下行，以及各级城市市场的分化，一方面要密切关注市场，适时调整销售策略，另一方面要修炼内功，提高企业的抗风险能力，借用明代开国谋臣朱升建议朱元璋的平定天下的方针，面对当前形势，要“高筑墙、广积粮、缓称王”。一、房地产市场趋冷形势不容乐观楼市库存创5年新高一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势根据上海易居房地产研究院数据显示，截至4月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下2010年以来近5年的历史新高。35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3032万平方米、18063万平方米和3796万平方米，环比分别增长4.6%、2.4%和2.4%，同比分别增长12.4%、19.2%和27.6%。5月70城新房价格五成环比下降根据国家统计局公布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格，与4月相比，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。一直坚挺的一线城市也出现了明显下调，上海一手房环比下降了0.3%，深圳环比下降了0.2%，广州与上月持平。5月各线城市房地产市场表现分化加剧根据中原地产的监控数据显示，5月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为17.0%，较前四年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%；二线城市成交持续回升，环比增长16.3%，较前四年5月的平均成交水平大增29.5%；三四线城市成交基本持平，环比微增3.0%，较前四年5月的平均成交水平小幅增长7.5%。各线城市表现分化加剧，一线城市下滑明显。6月新房成交降至低位 各城市表现分化加剧6月全国主要新房市场成交依然低迷，成为今年以来月度成交量的第二低位，城市间分化依然存在。中原监测的40个城市数据显示，6月新建住宅合计成交面积环比下降17%，仅高于今年2月的成交水平。其中，一线城市表现较好，而二线及三四线城市降幅分别达到30%、13%。6月开始购房落户政策收紧的成都和天津领跌，成交量环比降幅分别达到66%、58%。而在少数成交量环比回升较为明显的城市中，降价对成交回升的带动作用显著。二、土地市场：土地成交高开低走房企购地转为谨慎5月土地成交量和出让金同比锐减4成受今年3月以来楼市观望氛围浓厚，成交低位运行的影响，土地市场开始降温。根据中国指数研究院最新报告显示，5月全国300个城市土地成交面积6221万平方米，环比减少26%，同比减少49%。其中，住宅用地成交面积1774万平方米，环比下降42%，同比下降56%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。各级城市土地市场溢价率全线下滑根据中原地产的监测数据显示，5月，一线城市宅地平均楼面地价环比大幅回落34%，跌至8000元/平方米以下；二线城市和上月基本持平，在4800元/平方米附近；三四线城市地价小幅反弹，升至2180元/平方米。5月，住宅用地平均溢价率全线下滑，一线、二线、三四线城市的平均溢价率为37%、25%和26%，分别环比下滑25、15、10个百分点。月度成交震荡下行市场进入下行通道受去年楼市销售活跃影响，1、2月土地成交延续相对高位。3月后受新房降价风波及信贷持续收紧等不利因素影响，成交开始回落。4月虽有回升，但总体来看，土地月度成交震荡下行。2014年前5个月，40个主要城市经营性用地出让金创历史新高，约为5488亿元，较去年同期上升约15%。其中含住用地上升约21%，而商服用地则小幅下降不到1%。出让金创历史新高主要是得益于1月和2月成交活跃及多宗优质地块的成交。其中1月出让金即高达2102亿元，为2009年以来月度第四高位；1月和2月出让金总额占