房地产经济学(第二版)_第五章_房地产市场教材教学课件.pptVIP

房地产经济学（第二版） 谢经荣 吕萍 乔志敏 编著 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第五章 房地产市场 重点问题 房地产市场的类型和特点 房地产的供需、运行机制和影响因素 房地产市场分析的内容和方法 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 房地产市场的类型和特点 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 房地产市场的类型和特点 一、房地产市场的类型 房地产市场可以从不同的角度进行划分。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产市场 图5—1 按用途划分的房地产市场 住宅市场 写字楼市场 商业楼房市场 工厂厂房市场 仓库市场 特殊用途市场 房地产萌芽市场 房地产发育市场 房地产成熟市场 房地产市场 第一节 房地产市场的类型和特点 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 图5—2 按照发育程度划分的房地产市场 第一节 房地产市场的类型和特点 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产市场 按照覆盖（影响）范围划分： 国际性市场 全国性市场 地方性市场 按照层次划分： 一级市场 二级市场 三级市场 图5—3 按照覆盖范围和层次划分的房地产市场 第一节 房地产市场的类型和特点 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地出租市场 土地市场 增量房屋交易市场（简称新房交易市场） 存量房屋交易市场（简称旧房交易市场） 出卖市场出租市场 出卖市场出租市场 （包括工业厂房、商业用房和住房） （包括工业厂房、商业用房和住房） 房地产 市场 图5—4 我国房地产市场的分类和称谓 第一节 房地产市场的类型和特点 二、房地产市场的特点 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产 市场 供给调节滞后性 地区性 投机性 垄断竞争性 图5—5 房地产市场的特点 第二节 房地产市场的运行 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 数量 价格 s Q0 d 图5—8 房地产供求均衡 (三)房地产供求平衡 我们把这某一价格上房地产需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。如下图所示。 P0 第二节 房地产市场的运行 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 数量 价格 S0 图5—9 房地产供给弹性 (四)房地产供求弹性 房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。如下图所示。 S1 S2 第二节 房地产市场的运行 三、房地产市场的运行 （一）房地产市场运行机制 地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 供求数量 价格 s1 d2 d1 b a 供求数量 价格 s1 s2 s3 d1 d2 d3 a b c d e f g Ls 图5—10a 短期房地产供求 图5—10b 长期房地产供求 第二节 房地产市场的运行 （二）房地产市场运行特征 单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。 如果房地产供求均衡则价格稳定。 如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。 市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。 房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第二节 房地产市场的运行 四、影响房地产供求的因素 影响房地产供求的因素有以下七项： 人口 就业及工资水平 利率以及抵押贷款的条件 税率、土地利用成本、租金水平控制 建筑工人的工资、建筑材料价格 建筑技术的变化、建筑质量 售价、租金水平、空置率 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 第三节 房地产市场分析 一、房地产市场分析的概念 房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材