临沂房地产投资环境评估报告+临沂滨河润城项目诊断与规划思路沟通精品.pptVIP

表8.购买物业类型 超过70%的受访者选择多层，小高层、高层的比重仅为25%。 * 表9.房屋面积段 表10.房屋户型 50%以上的人群选择100—120平方米，3房2厅的比重也超过50%。 * 表11.房屋性质 表12.交房标准 70%以上的人选择购买商品房，而要求毛坯的占60%。 * 表13.房屋附属物 超过一半的人希望配有储藏间及书房。 * 十、结论 * “乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海” 结论A.临沂城市发展前景 革命老区焕发青春活力，城市面貌日新月异；凭借良好区位及超过1000万人口的基础，在政府的有效经营下，临沂城市发展迎来最佳历史时机。 * “孔子登东山而小鲁，登泰山而小天下” 结论B.临沂房地产投资机会 无论从城市及房地产行业规模、发展阶段与水平，还是从人文自然生态景观来看，临沂房地产无疑会是一个不错的“实战场所”或“根据地”； 在获得丰厚回报的同时，将使企业自身实力、能力及眼界有所提升。 * 临沂滨河润城项目诊断与规划思路沟通 北宸世纪房地产经纪有限公司 一切从颠覆开始 * 滨河润城存在的问题 * 产品的问题？ 滨河润城规划有多层、小高层、叠加等多种产品形态，可以满足大多数客群的需求，且主力面积在100-170之间，符合目前临沂市场的主流需求。从售楼处实际了解情况来看，复式大户型产品销售良好，说明本项目的产品不存在问题。 * 区域的问题？ 虽然滨河润城位于兰山区与罗庄区的交汇处，且滨河景观并不占优势，但周边项目比较多，成交率尚可，说明区域并不是本项目销售迟滞的主要问题。 * 价格的问题？ 滨河润城目前销售价格与区域内竞争对手相比相对较低，但是竞争对手目前销售情况良好，说明价格并不是目标客群关心的主要问题。 * 终端的问题？ 中国房地产市场走到今天，无论是销售模式与销售技巧都已经形成了一套行之有效的套路性的方法，从目前对滨河润城销售人员素质了解来看，目前销售人员素质尚可，成交率较高。因此，销售终端也不存在问题。 * 推广的问题？ 滨河润城目前已经制作了销售单页、楼书等销售物料，同时在传播推广方式上也采用了报纸、户外、DM相结合的推广方式，但市场反应平平，来电来访量与项目的品牌知晓度均未达到理想状态，因此，这说明在推广方式上不存在问题，关键在于推广传播的内容上。即： 项目定位 * 目前临沂房地产市场推广存在的问题？ 1、雷同广告多，边际效应递减 2、传统操作模式占据市场主流 3、推广传播缺乏有效的针对性 4、有病乱求医推广缺乏合理性 * 所谓“乱世用重典，重病用猛药”，只有 一切从颠覆开始 颠覆传统、常规的操盘手法，推陈出新，让市场持久仰望滨河润城！ * 项目定位 沂城高知阶层的小圈子 阐释： “高知阶层”：是对本项目目标客群的进一步细分，不再大网捕鱼，使营销更具有针对性。同时，高知阶层不仅仅是学历层面的因素，更主要在于高知阶层的定位更容易使目标客群心生向往。 “小圈子”：鉴于本项目规模较小，对于大盘项目来说，相对处于劣势，出于去化劣势的考虑，我们人为的去强化“小”的概念，使之形成项目优势，即“圈子虽小，但知识味浓”。 * 项目的形象推广展示 * * * * * * * * ?南坊板块 大致范围： 沂河西、祊河东的围合三角，新市政府所在地及行政文化中心； 区域环境： 区域开发尚处于起步阶段，区域生活配套严重不足； 楼市特点： 高端与中低价楼盘并存，未来开发的商务项目比重大； 代表楼盘： 沂龙湾、齐鲁园等； 供求关系： 现阶段上市楼盘少，08年市政府搬迁配套完善后供应量将猛增； 客群特征： 政府公职人员所占比重大，也包括其他少量高端人群； * 项目名称 占地面积（万平米） 总建筑面积（万平米） 入市时间 物业类型 户型面积 销售价格（元/平米） 沂龙湾 79 123 2006年 小高层，多层 89-190 2700，3400 齐鲁园 23.3 34．5 2006年 小高层，多层 80-230 3500 表1.主要代表项目概况 基本上都是规模楼盘，普通住宅在2700元/平方米左右。 * 八、典型项目解析 * 项目A.滨河国际 物业地址：临沂市滨河大道小埠东橡胶坝西侧 开发商：前田置业 开盘时间：2007年 均价：40，00元/平方米 物业类别：高层、小高层、 别墅 建筑风格： 西班牙风情社区 占地面积：350亩（拟规划成A、B两地块） 总建筑面积：50万平方米 绿化率：40% A地块占地：120亩， A地块总建筑面积：14万平方米 （规划有13幢叠拼别墅、2幢小高层、9幢高层、沿河商业） ?项目概况 * ?图片.售楼处 * ?图片.社区外景 * 开盘时间： 2007年5月22号 销售单价： 4000-5000元/平方米 单套总价： 80万-