房地产税收法律制度.pptVIP

房地产交易主要税收法律制度 一、房屋性质 1.住宅 二、个人购置商品房 2.印花税 =商品房买卖合同成交价格×0.5‰ 三、个人转让房屋 主要有五大税种： 1.印花税　 2.契税 3.土地增值税　　 4.个人所得税　　 5.营业税 1.印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。 征税对象是印花税暂行条例所列举的各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳。 印花税=交易合同记载金额×0.5‰ 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（2010年新政） 2.土地增值税（卖方） 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)而就其增值部分征收的一种税。 征税范围：有偿转让的房地产，包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。 对个人销售住房暂免征收土地增值税。 个人转让普通住宅，免征增值税。 个人转让非普通住宅： 土地增值税=转让房屋收入额×0.25% 3.个人所得税（卖方） 个人所得税是对个人(自然人)取得的各项所得征收的一种所得税。 查实征收： 应纳税额=(转让收入额-房屋原值-相关税费-合理费用)×20%； 核定征收： 应纳税额=转让收入额×征收率（1%，2％） ? 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税 4.营业税（卖方） 是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。 纳税人：在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。  应纳税额=计税金额×5%； 　 营业税附加（卖方） 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 计费依据：缴纳的营业税 税率：（大连）城市建设维护税7％；教育费附加4％。 营业税及附加 ＝5％×（1＋7％+4％）＝5.55％ 营业税及附加政策规定 自2006年6月1日起： 对个人购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税； 个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过5年（合5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。? 1.印花税（买方） 印花税=交易合同记载金额×0.5‰ 2.契税（买方） 是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等 纳税人：产权承受人 大连市规定： 以成交价格为计费依据 税率普通房屋为1.5％；非普通住宅为4％。 二手房交易买方缴纳税费 普通住宅： 非普通住宅： 二手房交易卖方缴纳税费 普通住宅满五年： 普通住宅不满五年： 非普通住宅不足五年： 非普通住宅满五年： 举例： 购买一套普通住房，已满五年，房价50万元，卖方原来买时是20万元，买方、卖方分别负担多少税？ 如果不到五年，买方、卖方需缴纳多少税？ 如果是非普通住宅呢？ 房地产法律制度总复习 1.房地产开发用地 土地公有制（使用权和所有权分离） 建设用地的取得 出让和划拨 必须是国有土地 2.房地产交易（登记制度） 转让（其中预售条件） 抵押（他项权利证书） 租赁（同等条件下的优先购买权） 3.物业管理条例的基本制度 业主公约制度 业主大会制度 前期物业招投标制度 物业管理企业承接验收制度。 物业企业资质管理制度。 从事物业管理人员的职业资格制度。 物业服务收费制度。 应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。 专项维修基金制度 专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。 主要内容 工程建设法律关系 主体、客体、内容 基本制度（法人制度、代理制度、诉讼实效） 工程建设从业资格制度 合同法 要约、承诺、要约邀请 缔约过失责任和违约过失责任 无效合同、效力待定合同、可变更或可撤销合同 履行抗辩权、合同的保全（代位权和撤销权） 招投标法 强制招标规模范围 招标（方式、信息发布、禁止歧视、合理时间） 投标（文件、时间、行为、投标人数） 开标、评标、中标 城乡规划法 选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑法 施工许可证制度（效力期限） 承发包制度（肢解发包、违法分包、转包） 监理（强制监理范围） 质量与安全（建筑工程质量最低保修期限） 房地产法 * * 住宅小区容积率在1.0以上； 单套建筑面积在144m2以下； 实际成交价格低于9000元/m2 (市内四区10000元/m2) 规划项目类别为别墅 普通住宅 非普通住宅 买方应缴纳： 1.契税=房屋销售价款×适用税率 1.5% 2010年1％